安徽天柱山大溪谷旅游项目可行性简要分析.doc

安徽天柱山大溪谷 项目可行性简要分析 2010 年2 月28 日 第一章总论 1、1项目概况 本报告所陈述的对象为安徽天柱山大溪谷项目（暂命名），以下简称本项目。861 地质公园 本项目位于安徽著名的国家5A 级旅游度假区天柱山。天柱山因主峰如柱倚天而得名，又名皖山、皖公山，有“江淮第一山”、“古南岳”之称。座落于大别山南麓与长江中下游平原交汇处，主要山体距安徽省安庆市潜山县城西北9 公里。风景区总面积333 平方公里，是首批国家级重点风景名胜区、国家森林公园。2 0 05 年9 月，国土资源部批准天柱山为国家地质公园，面积1 3 5 . 12 平方公里。国土资源部组织的中国第六批“20112012 年度”世界地质公园申报推荐工作在北京完成，安徽天柱山的专家评比获总分第一。 天柱山度假区基础设施建设项目己纳入安徽省“861”计划。“861 ”行动计划是安徽省围绕经济发展实施的一个计划。“861 ”行动计划是是促进经济结构战略性调整、培育富有竞争力的支柱产业和新增长点的重要抓手，是促进经济社会全面、协调、可持续发展的重要载体。项目涉及加工制造业、能源、原材料、高技术、旅游、文化等重点产业，和防洪保安、通达、信息、生态、信用、人才等基础工程，项目总投资约10245 亿元。 天柱山旅游度假区规划面积16.1 平方公里，己批准为省级旅游度假区，天柱山温泉养生中心、天柱山坡地休闲运动基地（高尔夫）、皖文化园等一批重大项目入区落户。 本项目建设用地位于天柱山西南潜河南岸，占地2000余亩，周边规划建设有温泉度假村、吴塘山庄、皖镇等旅游度假项目，地块三面环山，一面滨水，山谷一条清澈溪流由南向北流入潜河，地块同时具备山、河、谷、坡、溪、涧等地理形态，并极可能具有地热温泉资源，是天柱山旅游度假区进行高端旅游地产项目开发的最佳地块。 1、2项目提出的背景及建设必要性 近几年，天柱山风景区坚持“旅游兴县”战略，不断适应市场需求，从大产业的角度加强景区规划、开发、建设和管理，加快文化旅游和餐饮、住宿、交通转换、游览、购物、娱乐等旅游要素向天柱山旅游度假区集聚，发发展出以观光旅游为立足点，以生态养生旅游为支撑点，休闲度假旅游为着力点，文化旅游为吸引点的旅游产品，积极培育和大力发展温泉旅游、体育旅游、乡村旅游、自驾车旅游等旅游新产品、新业态，促进了天柱山风景区由一般观光型向观光、休闲、度假复合型转变和旅游产业现代化和多元化进程，此时介入旅游地产业开发正当其时。l、3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景进行初步估算，本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划定位、销售节奏以及项目的财务评价进行研究。1.4 主要技术经济指标 总占地面积：2100 亩 产权可售面积：200000 平方米 小产权可销售面积：220000 平方米， 容积率：0 . 3  绿化率：65 . 6 % 第二章项目定位 3、1 主题定位 安徽假日生活第一谷 一期300 亩： 达沃斯温泉小镇十温泉别墅＋天柱山文化艺术中心 二期1800 亩： 温泉谷（温泉地产十温泉休闲） 3、2功能定位打造成为天柱山主景区南线精品复合旅游地产项目 公共的配套条件 1.有完整的包括消防支队、派出所在内的行政管理架构； 2.给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全； 7.排污系统、垃圾站需健全： 8.通往市区、高速和机场、车站的交通便利。 3、3市场定位 项目的主要目标客户群应包括下列部分： ● 第一类市场：江浙、合肥、安庆以度假休闲为主要目的的中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场 ● 第二类市场：合肥、安庆、潜山周边以养老为主要目的的退休老人（子女出资）养老型市场 ● 第三类市场：以改善居住质量为主要目的本地居民和从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场 ● 第四类市场：江浙以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场 3、4项目建设方案及规划设计定位 ·产品类型： - 独立别墅，200 一600M2； - 叠拼双拼，180～400M2； -Townhouse , 150 ～250M2 ； -多层、小高层公寓，60～160M2 ； -花园洋房，90 ～22oM2 ； -风情商业街区，30-200M2 ·建筑风格以根据不同板块主题风格确定，强调主题景观、配套设施和物业管理服务。 3、5价格定位 本项目具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因。综合最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议： 一期第一阶段。本阶段为市场导入期，展示不足，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，销售平均价格为：3500 元