论商品房买卖中开发商的民事责任-法律专业毕业论文.pdfVIP

黑龙江大学硕士学位论文 1．以物权法为导向，建立合理系统的房地产法体系………………………17 2．明确将商品房买卖关系纳入《消法》调整范畴……………………………17 3．明确行政机关在房地产法律制度中的监管权限……………………………18 8 4．建立完善的监管机制………………………………………………………··1 结论…………………………………………………………………………………………………………20 参考文献……………………………………………………………………………21 致谢………………………………………………………………………………23 独创性声明…………………………………………………………………………24 万方数据 绪论 绪论 一、研究背景 房子，一直是中国老百姓躲不开的话题。从子女上学到户籍迁移，生活中方 方面面的问题都会牵扯到百姓的住房。近年来，我国房地产市场呈现井喷的发展 态势，几年之间一线城市已经面临无地可建的局面，二三线城市也到处都在划地 建楼。而与房地产业蓬勃发展相对应出现的是在商品房买卖过程中不断出现的纠 纷，以及老百姓的维权难。这其中，开发商“一房二卖”“售后包租”、卷款潜逃、 虚假宣传的情况比比皆是。商品房交易市场中的这些乱象，使许多老百姓的权益 都遭到了不同程度上的侵害。 本文以在商品房买卖中开发商应承担的民事责任为研究对象，通过对具体案 例的分析，阐述了在不同交易环节下，开发商应承担的民事责任有何不同，以及 司法实践中对适用何种民事责任的争议，从而引出对我国现行商品房买卖法律保 护制度的完善构想。 二、文献综述 在对开发商民事责任的探讨中，主要包括了违约责任、侵权责任以及缔约过 失责任。在对违约行为本质的认识上，王利明教授在其《民法原论》中认为：在 没有正当理由时就怠于履行或不适当履行合同义务的行为就是违约行为。而在对 违约方的主观心态是否对构成违约行为有影响时，大陆法系国家和英美法系国家 有不同的认识。英美法系的国家一般认为构成违约责任时违约方的主观过错也是 必须要考虑的环节。而在大陆法系的国家则认为不考虑主观因素，违约行为就是 客观存在的现象。崔建元教授在其《合同法》中也是持这种观点的。 而在开发商侵权责任的理论研究中，以侵犯知情权的著作比较集中。雷兰在 《商品房预售法律问题》虽有涉及到预购人权利保护方面的内容，但也没有对侵 犯知情权的情况做详尽分析。吴青汪所著《房地产开发中的利益与冲突》中对预 购人的权益保护做了专章的研究，但对侵害知情权的侵权责任也没有细致全面的 论述。 ．1． 万方数据 黑龙江大学硕士学位论文 对开发商民事责任的缔约过失责任的研究主要体现在违反认购书的责任承担 问题上，而国外并没有商品房认购书这一概念，所以无论理论还是实践上都无从 借鉴，在对开发商违反认购书合同义务时，应承担违约责任还是缔约过失责任的 问题上也有非常大的争议。肖伟在《合同法案例精编》中主张违约责任更适合现 代的法治精神。王利明在《违约责任论》中指出缔约过失责任更符合先合同义务 的说法。 综上文献资料来看，在商品房买卖的不同环节中，对于开发商究竟应承担何 种民事责任的问题上，不同的学者有着不同的看法。故本文试图在这些领域做一 些探讨，以期对在我国商品房买卖中开发商民事责任的承担提供一些参考价值。 三、研究内容 本文分为四个部分，内容分别如下： 第一部分：通过实践中的案例来分析在商品房买卖中开发商逾期交房时所应 承担的违约责任，并对商品房交付的条件进行了学理分析。 第二部分：选取典型案例来分析当面I临开发商作虚假销售广告宣传时，提出 在违约责任、侵害知情权和是否构成欺诈行为的看