【精选】由加拿大业主董事会引发的思考20100505.docVIP

由加拿大业主董事会引发的思考 沈阳师范大学职业技术学院 鲁捷 现代物业杂志自2009年10月至今，连续刊发了多篇有关加拿大物业管理的文章，尤其是其中关于加拿大业主董事会介绍的多篇文章，读来更是颇有收获，引发了笔者对我国物业管理体制的深入思考。 这里我首先摘选现代物业杂志2009年第10期上旬刊李国庆先生《加拿大的业主董事会》与王成先生《加拿大业主董事会的主要职责》一文中的若干段落，以使我们更全面地了解加拿大业主董事会的概况，让大家更清楚地把握笔者的思路。 在加拿大，公寓楼被注册为企业法人，是一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织。但是该组织“不是做生意的，是非牟利的，只是一个专门跟业主打交道的一个法律名字余月瑛高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会。Corporation），业主组织叫作业主董事会（Board of Director），与公司的组织形式一致。实际上公寓楼包含着金融、保险等各种商业问题，业主董事会像经营公司一样经营公寓和管理公共事务。业主相当于公司的股东，责任和权利非常明确。业主董事会负责管理公寓的一切事务，即代表业主对公寓进行管理和运营，并依法履行公寓的各项职责。业主董事会的职责具体有：管理和维护好公寓的共有财产；审定公寓的年度财务预算；监督业主按时缴纳物业费；完成年度财务审计报告；召开年度业主大会；确保公寓保险金额充足，险项齐全；修理和修复受损的单元和共同要素。 物业经理受聘于业主董事会并对其负责，业主董事会是决策机构，而物业经理是执行机构。除业主董事会支付的聘用费之外，物业经理在管理过程中没有任何经济收益发生。公寓本身的支出是独立的，无需经过物业管理公司，两者的财务关系没有交叉，界限分明。物业经理从所属的物业公司支取工资，在公寓大楼的所有经营过程中不再有劳务报酬发生，代理业主董事会管理公寓。公寓每个月要召开一次董事会例会，会议主要是听取物业经理的汇报，包括每个月的财务状况、需要批准的事项、未决事项以及信息交流。董事会的会计审查财务草案，物业经理在未经业主董事会批准的情况下不能任意使用经费。 从以上摘选的内容，我们不难从加拿大的物业管理体制中，为物业管理市场的主体业主、业主董事会、物业企业的相互关系梳理出这样一条清晰的脉络：业主、业主董事会和物业企业相互之间是关系明晰的经济关系，即业主与业主董事会是公司组织模式下的股东与董事会关系；业主董事会与物业企业是经济合同模式下的合作关系，不存在交叉的财务关系。由此，反观我国的物业管理体制，其脉络貌似清晰，但物业管理市场主体业主、业主大会、物业企业，由于业主大会、物业企业作为社会组织的不同属性，业主大会是民主政治模式下的自治组织，物业企业是社会经济组织，加之业主大会至今仍无确切法人地位，对内难以理顺业主之间的相互关系，穷于应对组织制度建设；对外由于没有独立的法人地位，财务上难以实现真正独立，与物业企业是欲说难清的经济关系。因此，我国的物业管理体制可以说是矛盾重重，内外交困，举步维艰。这在物业管理实践中，表现是十分突出的，业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业企业之间、业主委员会与物业企业之间、业主与物业管理行政主管部门之间以及业主委员会与物业管理行政主管部门之间的矛盾纠葛此起彼伏。 究其原因，笔者认为，这是物业管理体制中业主大会制度设计上的缺陷所导致的。这一缺陷就是将社会民主政治体制引入到实为私产管理的物业管理的错位，即在 从上述两个方面的分析，我们不难看出将物业管理的属性确定为公共管理，其理论基础的空泛无力。但在物业管理实践中，其所带来的误导却贻害无穷。正是因为将物业管理属性定义为公共管理，才导致了将社会民主政治体制引入到实为私产管理的物业管理的错位，有了居民委员会对业主委员会进行指导、监督的不妥。还是因为将物业管理属性定义为公共管理，才使得某些地方政府相关部门在政策、规定的制定上，出现了与法律精神的悖理，有了空置房按20%缴纳物业服务费的对其他已缴费业主的权利侵害、对物业服务企业依法收取物业服务费的权利侵害。依此深入分析下去，政府相关部门在制定物业管理政策、规定的指导思想中所表现出的漠视物业管理相关法律的源头就不难找到了。因此，我再次疾呼：物业管理的属性不是公共管理！ 共管式住房在加拿大的发展占30% 加拿大绝大多数家庭居住的是别墅式住房。加拿大的房价相对于居民收入水平来说不高，2008年，多伦多市一套住房均价为390,839加元，当年家庭平均年收入为93,400加元，房价相当于家庭年收入的4.18倍，多数人愿意住进别墅。共管式公寓居民只有30%左右。共管式公寓英文叫Condominium，本义是对物权的共同所有。因为是共同所有，所以产生了共同管理的需求。这种形态与我国的商品房性质最为接近。 近年来，共管式公寓对加拿大人的吸引力迅速上升。早在20世纪