昆明 写字楼竞争力研究报告.pptVIP

第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 写字楼竞争力研究精要提示 写字楼基本集中分布在CBD中心、人民东－东风东、白塔－拓东三大板块。写字楼集聚程度以CBD最高。 按特点分有纯商务、混用型、由其他类型建筑改造的三类 入驻率较高，普遍在85％以上，租金范围25～60元/㎡·月，普遍集中于50元/㎡.月，管理费3元/㎡，旧写字楼售价4000元/㎡，在售新写字楼项目3个，售价5～7000元/㎡。 入驻行业以贸易物流类、高新科技类、金融保险类、房产建筑类为主。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 昆明写字楼发展停顿期较长，存量产品在建筑造型、内部设计、配套、设备、服务等方面普遍存在缺点，存在同质化现象。 结论： 昆明现有写字楼在产品设计与服务方面普遍存在缺陷，新建写字楼亦多不完善处，超越空间极大。 由于项目地块不在三大写字楼板块内，需要加强产品设计、亮点概念等方面来提升写字楼产品的竞争力。 由于整体写字楼市场入驻率高但租金水平不高，由于区位抗性影响，建议在写字楼规模上做适当控制。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 5.1、昆明写字楼板块分析 根据昆明写字楼分布状况，我们将其分为3大板块： CBD中心板块 拓东－白塔板块 东风东－人民东板块 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 写字楼板块对比 昆明CBD中心板块为省政府所在地，发展时间较长，周边配套设施较完善，形成了良好的商务氛围，向周边辐射现象明显，但受人流、交通等因素影响，发展速度有所减缓。 拓东－白塔板块为盘龙区政府所在地，发展速度较快，商务活动频繁的同时，带动娱乐、休闲产业快速发展，生活配套日益完善，有较大的发展空间。 东风东－人民东板块市政设施、政府办公楼较多，写字楼可发展用地较少，且商业气氛不够浓厚，与其他板块相比，商务氛围略差。 本项目地块不属于三大写字楼板块之内，对其商务功能会有所影响。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 5.1.1.1 CBD中心板块分析 主要写字楼有益珑大厦、国托大厦、柏联广场、志远大厦、华尔顿大厦、华一广场等。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 价格： 该板块写字楼出租价格在50－60元/㎡·月之间，物业管理水平较高，物管费用保持在3 元/㎡·月以上。 写字楼类型 该板块属于昆明传统CBD内，写字楼类型以纯写字楼为主。 入驻企业 入驻行业以金融、保险、信托、贸易为主。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 设施配套 该板块为省政府所在地，以此为依托，该板块写字楼功能齐备，办公智能化系统完善，拥有豪华入口大堂，商务俱乐部，餐厅，购物、娱乐等场所。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 5.1.1.2 拓东－白塔板块 主要写字楼：汇都国际、世博大厦、达阵广场、绿洲大酒店等。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 价格 写字楼的租金普遍集中在30～40元/㎡·月这一区间内； 该区域物管水平与昆明平均物管水平没有多大差异，费用普遍为3元/㎡·月左右。 写字楼类型 该板块写字楼以纯写字楼为主，存在部分商住混用型一体写字楼。 入驻行业类型 入驻行业以物流贸易，房地产、能源、电力、化工、粮油为主。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 配套设施 部分高档写字楼配套比较齐全，装修较豪华，但大堂档次不高，车位、电梯数量普遍不足；部分项目装修一般，在安防上存在隐患。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 5.1.1.3东风东－人民东板块 主要写字楼有：金泰大厦、建工大厦 、星耀大厦等 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 价格 该板块主要租金在30－40元/㎡·月之间，物管水平一般。物管费用在2－3元/㎡·月之间。 写字楼类型 该板块纯写字楼较少，商住混合型写字楼以及由其他类型建筑改造的写字楼都占有一部分比例。 入驻行业 从住行业以贸易、广告、建筑、五金为主。 第5章 昆明写字楼市场竞争力研究 配套设施 该地块写字楼多为旧写字楼为主，外立面较陈旧，楼内设施不够完善，部分项目大堂设计面积小，装饰简陋物管水平较低。车位，电梯较紧张。 5.1.2 昆明写字楼现状 昆明市写字楼目前甚少专业、大型写字楼开发 ，市场上的写字楼多是在1999年昆明世博会前立项开工的 。急速放量的昆明写字楼市场整整用了6年时间来消化存量，最近才有新的写字楼项目上市。 现在入驻率都在85％以上，个别甚至达到100％，像华尔顿、世纪广场、三合商利、文贸大厦、证券大厦等写字楼的入驻情况都比较好。租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼的月租金普遍在50元/㎡左右，条件好的可以超过60元/㎡。 5.1.3 昆明写字楼分类及各类型供应