关于建设用地批后监管几点思索.doc

关于建设用地批后监管几点思索 　　建设用地批后监管工作涉及面广，情况复杂，因此各级政府要切实加强组织领导，理顺工作关系，实行统筹协调，尽量避免部门多头监管而导致的行政成本过高、监管失灵的局面。 建设用地供应审批之后，加强对其开发利用情况的跟踪监管，是落实节约集约用地政策、遏制违法违规用地的重要途径。尽管国家一再强调批后监管工作的重要性，并制订了相关政策，但不少地方政府及部门对该项工作在认识上还没有引起足够的重视，存在“重审批、轻监管”的思想误区，加上批后监管的相关法律制度尚不完善，部门协作不够，建设用地批后监管中存在着一系列问题，亟待加以解决。 批后监管问题突出 建设用地批后监管存在的首要问题是没有将监管工作落到实处。一些地区在工业用地批后监管不到位，未能及时掌握企业开工、竣工情况，没有实施工业用地专项验收制度，导致工业用地不能如期开工、竣工等违反土地出让合同的情况在一定程度上存在。在对农村宅基地批后的监督管理方面存在缺位现象，导致农村宅基地批少占多、批甲占乙、建新不拆旧等问题较为普遍。对经营性建设用地的批后监管也没有到位。由于没有严格执行经营性建设用地竣工验收制度，经营性建设用地在使用过程中擅自转让、改变土地用途、随意改变容积率等问题较为突出。 从上世纪80年代开始，随着我国城市化进程的不断加快，大量批后使用土地中引起的土地闲置问题就已开始暴露，近年来，土地闲置问题越来越突出。以湖南省为例，据国土资源部门统计，2007 年 7 月至 2008 年 3 月，湖南省 14 个市（州） 122 个县（市、区）共清理出闲置土地 526 宗，总面积 1974 . 5573 公顷。2009年8月底，中原地产研究中心发布了一项研究报告：万科、保利、金地等40家开发商2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。建设用地的大量闲置，引起了国家的高度重视，国务院、省、市关于闲置土地处置的文件相继出台，国家不断加大对闲置土地的处置力度。但由于闲置土地成因复杂，处置工作政策性、利益性强，稍有不当，有可能会引发行政复议，甚至行政诉讼，影响社会稳定，因此处置难度较大。 到期国有住宅建设用地使用权续期难以操作，这也是当前批后监管工作中存在的又一个重要难题。1990年，国务院发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），标志着我国开始实施国有土地出让制度。近20年时间过去了，各地在办理国有土地出让过程中，如果按照国务院55号令规定的土地使用权出让最高年限办理，目前为止应该还不存在国有建设用地使用权续期的问题。但由于国务院并未规定土地使用权出让的最低年限，各地在办理土地使用权出让的实际操作中，往往是按低于规定的最高年限办理，有的只有20年、10多年，有的甚至只有几年，这样，现在就会有出让国有土地使用权陆续到期。到期国有建设用地使用权究竟如何续期？实际上，这里面包括非住宅用地续期和住宅用地续期两种情况。对于前者，《物权法》和《土地登记办法》有具体的规定，只需对照操作执行。而对于住宅建设用地使用权到期后如何续期，我国法律还没有具体的规定，到期国有住宅建设用地使用权续期难以操作，给续期管理工作带来了障碍。 完善考核机制 建设用地批后监管事关土地资源的科学合理利用，针对建设用地批后监管过程中存在的问题，必须多管齐下解决存在的问题。 充分认识加强批后监管工作，不仅是推进节约集约用地、缓解土地供需矛盾、制止土地违法行为、解决“保护与保障”关系的必然选择，也是规范行政权力公开运行、强化土地供应宏观调控、实现阳光政务的根本要求。因此，各级政府和相关职能部门必须要提高认识，进一步增强责任意识，真正把建设用地批后监管工作摆上重要位置，强化建设用地批后监管，做到报批和监管两手抓、两手都要硬。 可以将建设用地批后监管工作纳入对国土资源、建设、规划等相关部门的工作考核内容，进行定期考核、通报，并作为干部任用、提拔的重要依据。对未按要求开展建设用地批后监管工作的，对相关部门主要负责人实行诫勉谈话，情节严重造成重大后果的要依法追究相关责任人员的责任。 完善具体工作机制 建设用地批后监管工作涉及面广，情况复杂，因此各级政府要切实加强组织领导，理顺工作关系，实行统筹协调，尽量避免部门多头监管而导致的行政成本过高、监管失灵的局面。 其次，要完善闲置土地处置办法，对已形成的闲置土地，要加大处置力度，要逐一查明闲置原因、闲置时间并拟定处置方案，按照闲置土地形成的不同原因分别予以处置。对于开发商自身原因造成土地闲置的，采取征收闲置费、无偿收回土地使用权的方式进行处置。对由政府或