上海住宅商品房房价刍议.PDFVIP

上海住宅商品房房价刍议 冷 君 雷 大陆自 2003 年以来正在进行的国家宏观经济调控受到国内外的普遍关注。这一 轮调控的重点是房地产业，而其中房价问题又成为聚焦点。能否进一步完善国内房地 产市场、基本解决民生的关键问题——住房问题——是关系到国家和谐社会构建和经 济健康发展的重大问题。调控的目标是稳定和控制房价，防止房地产泡沫破裂，保证 国民经济平稳运行。本轮调控以来特别是进入 2006 年以后，国家对国内房地产市场 调控的力度不可谓不大，但事实上国内的房价仍在调控中节节走高。国家发改委、国 家统计局的调查显示，2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6 % ； 2007年4月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4 % ；2007年5月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4 % ，涨幅比上月高 1.0 个百分点。尤其是 2007 年第二季度末，包括上海在内的一些城市房价的涨幅更大，房价走势继续攀高， 国内房地产市场的总体调控形势依然严峻。 国内的房价基本上是以上海、北京和深圳等主要城市为代表的，其中上海的房价 最具代表性，备受关注。从统计数据看，2006 年年底上海的房价整体上略有下降（但 这并不是上海房价的真实反映），进入2007 年特别是第二季度以来，上海房价反弹强 劲，甚至又出现了前几年楼市疯狂时期常见的排队购房、炒号买房、囤积房源、捂盘 惜售和哄抬房价等现象。由此引发出来的各种看法、说法和观点、论点不胫而走，因 而有必要从理论和实践等方面对此加以深入地分析和研究，本文想就上海的房价问题 （主要是关系民生的住宅商品房的房价问题）作一些初步的探讨。 1 上海的房价为什么降不下来 ？ 房地产市场是国内市场经济的重要组成部分，在以市场方式配置社会资源的过程 中发挥着基础性作用，房地产业在大陆国民经济和社会发展中的重要地位日益突出， 对GDP的贡献率逐年增大，事实上已成为国内国民经济的支柱产业之一。城市化战略 是大陆经济发展的必由之路，根据国务院发展规划，到 2020 年大陆城市化水平将提 高到50％以上（按现今的发展速度可能接近60％），城镇人口将达到 7亿以上，仅城 镇新增人口每年就需要增加住房2亿平方米以上，大陆的房地产业前景广阔、任务艰 巨。随着国家城市化战略的不断推进，近年来全国各大城市住宅商品房的需求急剧上 升，房价问题受到政府和全社会的普遍关注，也成为争论不休的热点问题之一。依据 价值规律，住房以其商品属性，其价格是由供需矛盾、买卖双方博弈所决定的。造成 上海房价降不下来的原因是多方面的，主要可以从宏观、微观和实际操作层面以及调 控政策实施效应等方面进行分析。 首先，从宏观上分析有以下四个方面的特性： 一、土地的稀缺性 中国大陆的基本国情是人多地少，土地资源的稀缺是改变不了的事实，房地产给 中国经济、社会带来的一系列问题其本质是土地问题，是人口与稀缺土地的矛盾。土 地资源的稀缺性和土地供应的有限性以及区域、区位的差异性，导致了土地供应的相 对不足和土地供需的绝对不平衡。土地是房地产市场的根本要素，上海是土地特别稀 缺的国际大都市，随着上海经济、贸易、金融、航运“四个中心”建设的推进，土地 存量及可供应量日益减少，供需矛盾不断加剧，土地供给短缺和住房需求增长之间的 2 矛盾更为突出，与此同时政府并没有认真坚决地执行已公布的两年未开发土地即收回 的政策，所有这些问题将不断增加土地价格上涨的压力。上海土地的稀缺性决定了房 价保持高位的必然性。 二、城市的成长性 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，应该说上海房地产市场的持续景气 是在城市化进程加快、城市能级提升和经济快速发展以及人民生活水平不断提高的大 背景下展开的。上海城市正处于高速成长阶段，城市化水平和城市能级的提高是经济 持续增长的客观要求，城市经济增长与住房需求增加互动，城市人口不断增加，住房 需求也逐步由温饱型向小康型转化，收入增加后的市民总希望购买到更好、更舒适、 更适合的房子，实际情况表明，国内城镇现实的和潜在的买房需求要大于住房供给， 住房供不应求的状况将持续较长的时间，市场需求的旺盛从客观上推动了上海房价的 持续攀升。上海城市的成长性将维持房地产市场较长时期的繁荣。