XX年重庆茶园新区A项目营销推广策划方案.pptVIP

重庆茶园新区A项目营销推广策划方案 项目研究的工作阶段划分 项目处于茶园新城的城市腹地，项目所在区域发展起步较晚，周边配套与交通系统尚未成熟。 项目所处区域外部景观环境优于人文环境，原住民与拆迁户构成项目邻里主要居住民。 项目地块方正,地势平坦,中等规模,低密度小高层、高层围合社区。 项目产品功能满足性强，套内面积偏向紧凑，符合市场主流需求，产品线排布均好性强。 项目整体价值体系丰富，自身差异化特征不明显，整合价值影响力大于单项因素。 新兴发展区域，处于茶园新城核心地段，未来共享资源广阔，中等规模，低密度景观住宅。 有利因素： 低密度社区； 产品线均好性突出； 外部景观环境较佳。 不利因素： 开发新区，区域配套尚未成熟； 项目周边居住人文环境不佳。 中性因素： 中等规模； 整合价值竞争力较佳。 耀翔置业所理解的项目开发目标与营销限制性条件 营销所关注的问题： 如何弱化邻里环境以及周边配套，交通不成熟的影响？ 如何在现有环境条件下实现项目高溢价？ 如何在项目外部条件支撑力不足情况下，使项目销售实现短期销售利润合理化？ 项目溢价空间与品牌效益双丰收。 重庆城市规划空间遵循“贸易北移，产业东进”的架构，主城扩张成为“持续发展”主题词。 2010年，重庆被定位为国家战略中心城市之一，两江新区，保税港区，城乡统筹的相续落实，无疑使得重庆城市价值与城市竞争力飞速发展，同时驱动城市的对外扩张。 重庆外环落实，打通限制重庆用地条件限制的交通瓶颈，使得重庆主城可发展用地得到扩张，推动城市规模进一步增长，重庆进入外环时代。 重庆主城六大城市副中心之一，重庆东部片区产业聚集核心，南岸区经济孵化高地与重点打造区域。 东部产业中心：主城东部片区重点拓展区域，南北向带状城市 ，规划面积120平方公里。是整个重庆东部新城片区的产业中心。 主城副中心：新城的发展将以产业经济作为先导，着力于建设三大工业园区与高新科技园区，并通过产业经济的不断成熟增强城市对外竞争力，吸纳高知识，高技术人才留驻。最终发展成为重庆主城具有完善城市功能的城市副中心之一。 “产业推进”成为茶园新区经济发展的指导方针，低密度“宜居之城”成为城市建设发展首要事项。 城市格局：未来茶园新区的城市布局规划为，东西两侧为低密度住宅，往中间则是山体绿地，在中间世纪大道两侧是商业、商务和高强度城市混合功能区。 整个新区居住发展将“绿色、宜居”作为核心理念，在土地利用上低密度居住用地与城市广场、公园绿地构成主导。工业用地仅占整个用地面积24.47%。 三横三纵的立体交通规划，彻底突破区域交通瓶颈，为推动区域发展倾注动力。 城市发展加速催生了旧城改造的进程，区域拆迁成为茶园新城现阶段改造重点。 城市革新方面：茶园新城的发展遵循“先片区后整体”的建设原则。目前区政府行政中心，产业工业园片区建设已基本 完成，后阶段重点工作在于实施广阳岛与长生桥的后续开发计划。 据相关统计，2010年至2012年茶园新城将实现广阳岛与长生桥共计12个村的拆迁安置，大力度，快速度的促进区域革新的全面实现。 主城扩展重点区域与价值洼地，城市竞争力升级促动区域超快发展，为各类产业发展奠定良好条件。 未来远景价值大于近期发展利好，茶园新城目前来看受发展认知度影响，正处于主城价值洼地。 区域各类需求伴随城市发展的成熟而日益增长，预计未来几年内，进入高速增长状态。 区域近期发展落实标志区域进入快速发展期。一方面拉近区域与主城的距离，陌生化因素由此开始逐渐淡化。另一方面也意味着城市住宅产业发展条件开始成熟。区域房地产业即将进入 快速发展的通道。 茶园新区凭借自身的优势资源条件，最有可能承担东部城市中高端CLD中央居住集中区的责任。 附：茶园新城在售楼盘分布图 茶园新城配套条件尚未成熟，区域物业开发类型单一，低密度物业成为开发类型主导。 后市场仍以低密度洋房、别墅开发为主，但不能排除出现高层类物业开发，后市供应格局尚未明朗。 城市化的发展，自动调校后市场需求结构，产业、配套的发展，为高层类物业生存创造较好的条件。 保障性住房将随茶园新城的成熟而渐退，普通商品住房有望成为市场需求主力。 驱动茶园高层类物业需求增长的三大核心动力： 先入为主，走中端品质化路线，迅速抢占中端市场份额。 项目市场吸引力判断 本项目营销面临的三大问题与策略建议 70年代与80年代跨界新生代，以技术精英与城市白领作为主导，向外延伸。 以轻轨沿线、临近区域（南坪、江北、解放碑）为核心，向内收缩。 他们关注生活品质，在意居住文化与邻里圈层，他们自我甚至有时自私且自大。 项目核心价值体系——多彩生活私享家：高尚住宅+东南亚园林风情+品味生活中心+5A级物管服务 项目开发主题的建立上就必须吻合目标消费群体对项目功能以及心里属性上的一切需求，并在实际过程中，做好项目主题建设，