某银行经营性物业抵押贷款管理办法.docVIP

中国ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行） （ⅩⅩ年六月第一次修订） ? 第一章　总　则 ? 第一条　为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。 第二条　本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 第三条　经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。 ? 第二章　贷款对象与用途 ? 第四条　贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条　贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 ? 第三章　贷款条件与申请 ? 第六条　贷款条件。 （一）借款人须具备下列基本条件： 1．具有法人营业执照并已办理年检手续； 2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4．所有者权益原则上在5000万元以上； 5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9．我行要求的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： 1．经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。 新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。 2．地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。 3．酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。 4．经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。 第七条　贷款申请。借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料： （一）借款人营业执照、组织机构代码、开发资质等级证书； （二）借款人验资报告和公司章程； （三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料； （四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议； （五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表； （六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书； （七）借款人对外出租的有关协议、合同； （八）ⅩⅩ银行要求提供的其他证明文件和材料。 ? 第四章　贷款额度、期限、利率与科目 ? 第八条　贷款额度。 贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60％，按物业账面成本计算的，贷款额度最高不超过物业账面成本的70％。若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。 原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目。对于个别地段优越、效益良好、贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目，可按个案上报总行准入审批后，由分行按权限操作。 第九条　贷款期限。经营性物业抵押贷款期限不得超过10年。同时，经营性物