房地产金融与投资概论-06第六章 房地产开发建设融资.docVIP

第六章 房地产开发建设融资 一、教学提示 本章需要掌握房地产开发企业的开发贷款、上市融资、投资信托以及几种高比率融资方式。了解房地产开发和经营的融资中的债权融资和股权融资两种基本形式。 二、重点讲解 本章应掌握的重点内容有： 1、银行向房地产开发企业发放贷款的类型 房地产企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的股本金(或称“自有资金”)。股本金可以来源于企业的自有资金、合资伙伴的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定，房地产开发企业在具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要有三种。 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企业在银行的存款和必备库存现金等。 第二种是“房地产开发项目贷款”，这是金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。 第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款。 任何一种形式的贷款，都是采用逐笔核贷，存款户与贷款户分别设立的方法。逐笔核贷是企业贷款时逐笔提出申请，银行逐笔审批，逐笔核定贷款期限和额度，到期回收。企业在银行的存款户和贷款户必须分设，即借款企业必须在开户银行结算帐户和专用基金存款户，同时设立流动资金贷款户等贷款帐户。企业从银行取得贷款时，相应增加贷款帐户余额。同时将这笔贷款转入企业存款帐户，然后再从存款户中支用。归还贷款时，从存款户中取出，抵消相应贷款户的余额。 2、建设贷款制度 建设工程抵押贷款。美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interim financing instrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式。该项贷款主要是在项目建设施工过程中为劳动力和建筑材料成本融资。建设工程贷款的期限一般从项目投建时开始，直到施工完成后该贷款方式被另一种更长期的融资方式所替代。这种融资方式比较特别，因为所抵押建筑物作为在贷款开始时是不存在的，唯一存在的是土地价值，这就需要贷款机构再另外寻找其它保护。这种“其它保护”体现在合理和可行的贷款程序上。贷款机构虽然在项目建设伊始就承诺给借款人一笔贷款，但这笔资金是根据施工进度分批发放，而不是一次性给付。因而，贷款余额的增加是与抵押物价值的增加相匹配的。 申请及其条件。借款人要获得工程建设贷款，首先要向信贷员提交工程的建设计划，包括详细说明建设的时间、地点等，以供信贷员分析。贷款机构根据土地以及在此即将开建的建筑物价值，承诺发放工程建设贷款，贷款额一般为土地与建筑物总价值的75％。 因此，一项价值1000万元的工程项目最高可以得到750万元的建设贷款。正常情况下，这笔贷款足可以支付大部分甚至全部建设费用，另外的250万元，或者说25％的权益，即为该地块的完全产权价值。工程建设抵押贷款一般由金融信托机构发放，它们为保障工程建设贷款的优先受偿权，常常要求该地块必须有完全产权。在土地已出租或被抵押的情况下，在贷款批准之前，土地所有人或承押人必须同意，将他们的受偿权利“从属”于即将发放的工程建设抵押贷款（即后者有优先留置权）。 贷款发放方式（pattern of disbursement）。工程建设贷款的发放有两种基本方式。一种是设计一个资金发放计划表，借款人随着建设施工进度分期提款。如按“五阶段发放”模式，则临时融资商每次都在建筑物完成五分之一时发放贷款资金的20％。 贷款机构每次审核施工进度后发放贷款，该笔贷款即开始计息。每笔贷款的利息从发放之日起即须有仔细的记录。累计利息和全部贷款本金要在项目完工后的较短时间内偿还。因此，建筑商往往在贷款前就与某贷款机构签订协议，把建成后的项目长期抵押给该贷款机构，这种有优先受偿权的贷款项目即替代原工程建设贷款。工程建设贷款的另一种发放形式要求借款人把所有分包项目的人工和材料账单递交给贷款机构，贷款机构据此支付这些费用并收取贷款利息。这种计划加强了贷款机构对任何可能介入的技工留置权的控制。 贷款机构保护措施（lender protection）。由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，很多建筑融资商要求借款人即建筑商向保险公司购买竣工抵押债券，债券上要注明贷款机构为第一受益人。该抵押债券的保险额为全部建筑成本，但只有在发生建筑商不能完成项目建设的情况时才会兑现。在这种情况下，贷款机构可以介入并使用债券收入继续建设，用项目完工后的销售收