房地产金融与投资概论-13第十三章房地产投资决策.docVIP

第十三章 房地产投资决策教学辅导 一、教学提示 房地产投资决策是在房地产投资分析的基础上进行的，房地产市场分析、财务分析以及风险分析都是为投资决策作准的。本章教学中应要求学习者理解房地产投资决策的含义、程序以及方法，要求重点掌握确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策和不确定型房地产投资决策的含义和基本方法的运用。 二、重点讲解 本章应掌握的重点内容有： 房地产投资决策的含义 房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息为基础，在一定的资源条件下，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。应当注意的是，在房地产投资可行性研究中往往回答的是项目可行不可行的问题，而房地产投资决策中回答的是那个方案更好的问题。但是形成不同方案的前提仍然是建立在对项目的可行性研究上。所以，投资决策是一个方案比较和选择的过程。 2、确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策和不确定型房地产投资决策的含义 房地产投资决策是否正确取决于对房地产市场信息的掌握程度，但是房地产市场分析和预测中仍然有许多不可把握的因素，这就会对决策的产生影响，确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策和不确定型房地产投资决策的划分就是根据决策信息的掌握情况为准的，在不同的决策状态下可以采取不同的决策方法。 ①确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，而且每一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。可以通过量化指标对各方案的结果直接进行比较进行选择。 ②风险型决策也称为随机型决策，是指每一种方案未来的自然状态不能预先肯定，可能有几种不同的结果，但是每种自然状态发生的概率可以做出客观的估计。运用期望值或决策树可以对这类方案作出决策。 ③不确定型决策，是指方案未来的自然状态可能有多种，但是每一种状态发生的概率又很难做出客观的估计，只能根据决策人员的掌握信息的程度、经验与判断能力来进行。 3、确定型房地产投资决策的方法以及运用 由于在确定型投资决策中每种方案的投资效益是明确的，所以，可以直接采用相关的指标作为方案的评价标准，这些指标大部分在有关房地产投资效益评价的章节中都已经学习过。根据所用的指标性质可以将确定型决策方法分为数值比较法和比率比较法。 ⑴数值比较法。数值比较法是指以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案的优劣或可行与否。这类指标主要包括净现值净收益 理解差额内部收益率概念的基础是理解内部收益率，差额内部收益率反映了追加投资的收益率水平。若差额内部收益率大于基准内部收益率，则说明追加投资是值得的。该指标适合于项目计算期相同的互斥方案的比较，项目计算期不同时也可以使用，但必须对计算期作一定的处理。 运用差额投资内部收益率法比选方案的一般步骤是：①按照投资规模的大小将投资方案由小到大排列顺序；②计算投资规模最小的方案的内部收益率，如果所求得的内部收益率小于基准收益率或投资者最低可接受的收益率，则淘汰该方案。如果求得的内部收益率大于或等于基准收益率或投资者最低可接受的收益率，则转入下一步；③计算投资规模最小的方案与其投资规模相邻的方案的现金流量差额，求出投资增量的内部收益率。如果求得的内部收益率低于基准收益率或投资者最低可接受的收益率，则淘汰投资规模大的方案；反之，则淘汰规模小的方案，转入下一步。④参照第③步，再对相邻方案两两比选，从中确定优选方案。 关于方案比较时指标的选用 在运用常用指标对方案进行比较时要特别注意一些问题。有些指标在运用时会存在一定的局限性。在第九章学习的净现值、内部收益率指标，如果用来评价单个方案时，往往比较直观，可以作出方案可行不可行的结论。但是，在进行多个方案比较时，这两个指标有可能得出相反的结论。所以在实际工作中为避免两个指标引起的矛盾，在进行多个方案的比选时，通常不直接用内部收益率进行比选，而是采用净现值（或等额年值）和差额内部收益率进行比选。 本章还提到净现值率指标，它是项目净现值与全部投资现值的比，表示的是单位投资所获得的净现值。在进行多个方案比选时，如果资金没有限制则可以采取净现值作比选的指标，如果有资金的限制，则可以在资金限定的范围内，进一步采取净现值率指标来确定各个方案的优先次序并分配资金，知道资金限额被分配完为止，这样既可以符合资金条件，也可以使净现值最大的方案入选，使资金得到合理使用。当然，在运用净现值率时，也会出现资金不能充分被利用的情况，这是因为投资方案具有不可分性。 四、本章结论 1、房地产投资决策的含义和程序。房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息为基础，在一定的资源条件下，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。房地产投资决策的程序主要包括确定决策目标，拟定决策方案，优选最佳方案，执行最佳方案。 2、房地