房地产金融与投资概论-11第十一章 房地产投资财务分析.docVIP

第十一章 房地产投资财务分析 一、教学提示 本章介绍了房地产投资项目的成本费用和收入估算、财务评价的静态指标和现代的动态指标，以及初步财务可行性分析的方法。在教学中应理解和掌握教材中所介绍的静态和动态基本指标的含义、评价意义及其运用。 二、重点讲解 本章应掌握的重点内容有： 1、项目成本费用与收入的估算及现金流量表的建立 房地产投资项目的成本费用与收入的估算是编制财务现金流量表、进行财务效果评价的前提。总成本费用的估算要根据房地产项目的经营方式进行。用于销售的房地产项目的总成本费用主要由开发成本和开发费用两部分构成。开发成本包括土地使用权获取费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、不可预见费、开发期间税费。开发费用也称为期间费用，包括管理费、财务费用和销售费用。用于出租经营的房地产项目总成本费用主要由房屋折旧费、维修费、管理费、财务费、市场推广费和其他费用构成。 对经营成本的估算也视经营方式的不同而不同。出售型项目经营成本包括土地转让成本、房地产销售成本、配套设施销售成本等。出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用。 房地产投资项目的经营收入是指销售或出租房地产商品所获得的收入。根据租售市场价格或预测价格、可租售面积可以估算租售收入。 在房地产投资中涉及到的税金有经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、土地增值税、固定资产投资方向调节税、城镇土地使用税、各类行政性收费、企业所得税等。 在房地产投资项目的成本和收入估算基础上可以将这些财务数据汇总，编制基本的财务报表以及辅助财务报表。基本的财务报表主要指全部投资现金流量表、资本金现金流量表、利润及利润分配表、资金来源与运用表、资产负债表。辅助报表包括项目总投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、建筑安装工程装饰工程费用分配表、开发期税费估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表等。 2、利润率指标。利润率指标适用于房地产开发类项目的盈利能力评价，计算出的利润率可用于开发项目的初步筛选。利润率指标主要有四个。 ①成本利润率＝ ＝ 成本利润率是开发类项目最常用的静态财务评价指标。根据项目开发完成后是用于销售还是用于出租，总开发价值的计算有区别。销售情况下，总开发价值等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入。出租情况下，总开发价值为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。 ②投资利润率＝×100% 该指标适用于开发后出租的项目，一般用项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资相比得出。 ③资本金利润率＝×100% 该指标与投资利润率的区别在于计算公式中的分母不同，即用资本金代替了总投资，所以反映的是项目资本金或权益资本的盈利能力。 ④资本金净利润率＝×100% 资本金净利润率反映的也是资本金的盈利能力，只是用税后利润来计算。 3、静态投资回收期Pt 静态投资回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。这个指标也是项目盈利能力指标，只是从时间的角度来考察项目的盈利能力。所以，静态投资回收期计算出来后还需与基准投资回收期相比。若Pt等于或短于基准回收期时，项目可行；当Pt长于基准回收期时，项目不可行。 Pt＝[] ＋[] 4、回报率指标 在静态财务评价中，回报率指标包括股本现金回报率（也称现金回报率）和投资回报率。回报率概念主要用于房地产置业投资的评价。 股本现金回报率反映的是初始现金投入或首付款与年现金收入之间的关系。具体有税前现金回报率（股本化率）和税后现金回报率（现金到现金的收益率）两种指标。 税前现金回报率＝＝ 税后现金回报率＝ 投资回报率（也称为经纪人收益率），该指标除了考虑所得税外，还考虑了抵押贷款分期还款后引起的投资者权益的增加、未来物业升值所带来的收益，反映了在房地产置业投资过程中投资者的实际收益。具体也可分为两种情况。 投资回报率＝ （不考虑物业增值收益） 投资回报率＝ （考虑物业增值收益） 5、偿债能力比率 偿债能力比率＝ 该指标反映了置业投资中项目的偿债能力。是金融机构在审核项目贷款，衡量项目的财务风险时运用的一个主要指标。一般来说这一比率要大于1.2。 6、财务净现值（NPV） 财务净现值是动态评价项目盈利能力的基本指标之一。它的含义是将项目计算期内各年的净现金流量按基准贴现率ic折算到投资起始点的现值之和。如果NPV≥0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV＜0，则项目不可接受。 NPV＝（CI－CO）t（1＋ic）-t＝CIt（1＋ic）-t－COt（1＋ic）-t 式中NPV——项目在起始时间点的财