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第9章 住宅抵押貸款 Mortgage Loans 大綱 概論 住宅抵押貸款之特質 住宅抵押貸款之種類 住宅抵押貸款違約探討 結論 住宅抵押貸款之簡介 抵押貸款意指借款人將資產抵押給銀行後換取消費理財所需的資金來源，並具有定期付息還本的責任 以不同標的房地產區分：住宅用、商用、農用 以機構型態區分：商業銀行、存款機構、保險公司、聯邦機構、抵押貸款群組或信託、以及個人或其他的持有者 住宅抵押貸款之簡介 所有權理論（Title Theory） 債權人在訴訟拍賣程序期間，對於所扣押的資產具有所有權與控制權 留置權理論（Lien Theory） 在整個訴訟拍賣程序完成之前，借款者仍有權利保有資產的所有權，而貸款機構對於所扣押的資產僅有留置權 住宅抵押貸款之特質 抵押貸款可依利率型態與貸款額度做區分 利率型態 1. 固定利率抵押貸款：擁有固定利率的抵押貸款 2. 利率可調整型貸款：每隔一段時間銀行貸款利率可依 據市場上的指標利率調整 ?指數型房貸 貸款額度 1. 常規貸款（Conforming Loan）：$417,000以下之貸款 2. 超額貸款（Jumbo Loan）：$417,000以上之貸款 住宅抵押貸款之特質 住宅抵押貸款之種類 固定利率的住宅抵押貸款 （Fixed-Rate Mortgages） 利率可調整型的住宅抵押貸款 （Adjustable-Rate Mortgages, ARMs） 漸進償付型抵押貸款 （Graduated-Payment Mortgages, GPM） 共享利潤型抵押貸款 （Shared-Appreciation Mortgages, SAM） 反年金型抵押貸款 （Reverse-Annuity Mortgage, RAM） 固定利率住宅抵押貸款 完全攤提型 1. 固定付款貸款（Constant-Payment Mortgage, CPM）： 貸款期間內，每個月支付額固定 固定利率住宅抵押貸款 舉例： 計算30年期完全償還CPM每一期的支付額（pmt） 目前市值（Vo）$500,000、貸款成數（mo）0.8、抵押貸款利率（i）10% 其中 i 是年利率，n是貸款年數 固定利率住宅抵押貸款 2. 固定攤提貸款（Constant-Amortizing Mortgage, CAM）：貸款期間內，本金攤提維持固定，而利息的支付則隨時間遞減 在每一期支付額固定之下，除了CPM之外，尚有一種非攤提型的固定利率抵押貸款（Constant-Interest Mortgage, CIM），在整個貸款期間內，不僅本金維持不變，每期利息亦為固定，在到期日本金才一次付清 固定利率住宅抵押貸款 固定利率住宅抵押貸款 CIM擁有最低的年支付額，沒有本金攤提，貸款期間較長，無法隨時間攤提本金 CAM和CIM相反，本金攤提最快速，並擁有貸款初期最高的年支付額以及對利率變化較低的敏感度 CPM的提前清償速度和年支付額介於CAM和CIM之間，為較可被接受的貸款形式。利息支付隨著時間的遞增而減少，本金的攤提隨著時間的遞增而增加 利率可調整型住宅抵押貸款(ARM) 貸款契約利率會依據抵押貸款票據上的約定而隨指標利率變動 為保護借款者，每段調整期間利率變動的調幅有上下限（Periodic Cap）的限制 貸款創始時，指標利率加上利率加碼（Margin）後，再扣除獎賞（Teaser）利率，即可得貸款契約利率 利率可調整型住宅抵押貸款(ARM) 舉例：假設某人用7%的利率借了$100,000，貸款期間為25年（300個月），則一開始的月付額是$706.78 利率可調整型住宅抵押貸款(ARM) 有上限支付額的利率可調整型住宅抵押貸款會限制過高支付額的調整 舉例：如果借款者有$100,000的住宅抵押貸款，在利率13.5%、30年的期間之下，最初的支付額為$1,145.41 假設每年都調整，一年之後，契約利率調整增加至15.5%，則新的支付額為$1,303.27 但是，假如支付額有每年至多增加1%的上限，則最大的新支付額在第二年時會是$1,259.95 漸進償付型抵押貸款（GPM） 抵押貸款市場的問題是如何讓首次購房的消費者買得起房子；幫助無法支付抵押貸款支付額卻嚮往購屋的借款者，針對貸款做一些較有利的調整 大部分的GPM是針對預期收入增加的年輕購屋族所設計 初期貸款支付額較少，逐漸增加。在某些情況下，因為起始支付額可能比付款到期日的利息費用還低，導致抵押貸款的期初餘額不減反增，而其增加的幅度為未償付的利息費用 漸進償付型抵押貸款（GPM） GPM的借款者並不能以標準的固定利率支付房貸 借款者本身具有較大的風險 貸款機構應該要求較