物业管理理论与实务(第三版)-04章教学辅导.docVIP

第四章　业主与业主大会制度 一、教学提示 本章所阐述的业主与业主大会制度，体现了新《物业管理条例》中“业主自治管理”的思想。在教学中首先要了掌握业主的含义、权利和义务；其次，要明确业主大会职责，召开业主大会的程序、业主大会组织形式；再次，阐述业主委员会职责、产生及其变更、业主委员会会议；最后，介绍业主大会议事规则、临时管理规约和管理规约的内容及产生条件。 二、重点讲解 业主的含义 业主是房屋的所有权人，是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”。区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。 业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里，业主所拥有的物业权利有两种形态：其一，业主独自拥有的物业；其二，公共部位。其中的公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，但在使用上又是不可分的。显然，在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中，对共有部分物业管理的决策不是某一个业主所能决定的，决策权主体应该是全体业主。 2、业主大会及职责 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途；（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 3、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 业主委员会应履行下列职责：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。 三、难点释疑 1、业主大会做出的决定怎样才有效？ 业主大会的召开和做出决定需要遵循特定的程序。 首先，召开业主大会会议筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，同时认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。 其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 再次，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。此外，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上