1物业管理第一章绪论.ppt

第七章 物业综合管理与服务 第八章 物业服务企业管理 第九章 不同类型物业管理 第十章 物业管理的估计视角 理解概念必需把握以下几点： 1.物业管理的委托性与有偿性 2.服务主体是物业服务企业及其从业人员 3.服务对象是业主 4.管理对象是物业 物业管理、物业经营、企业管理、房屋管理 概念之间的区别 1.物业管理与物业经营： 物业的养护维修、保值增值为核心的活动，形成管理性经营。 物业经营是指物业的开发、建设、销售和租赁等经济活动 2.物业管理与企业管理： 与工业企业管理的区别（产业性质，管理形态（开放，封闭），管理模式（委托合同，生产型、技术化的监控管理） 3.物业管理与传统房屋管理 （产权、手段、经费来源、范围、主体） 物业管理的主要原则 业主自治与专业管理相结合的原则 属地管理与行业管理相结合的原则 统一管理、综合服务的原则 社会化与平等竞争的原则 企业化与全过程效益的原则 1.6 物业管理与社区建设 社区建设指的是一种社区工作，是指在党和政府的领导下，依靠社会力量，利用社会资源，强化社区功能，完善社区服务，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员的生活水平和生活质量的过程。社区建设是一项新的工作，大力推进社会建设，是我国城市经济和社会发展到一定阶段的必然要求，是面向新世纪我国城市现代化建设的重要途径 社区建设的主要内容 1. 社区服务，开展面向社区老人、儿童、残疾人等的生活救助和福利服务，面向全体社区成员的便民利民服务和面向属地单位的社会化服务； 　　2. 社区卫生，包括社区的公共卫生、医疗保健和计划生育等； 　　3. 社区治安，包括社区内的治安保卫、民事调解、帮教失足青少年、防火防盗和其他社会治安综合治理工作，如组织开展本社区经常性和群众性的法制教育和法律咨询、民事调解工作等； 　　4. 社区环境，包括绿化、环境建设和环境保护等； 　　5. 社区文化，包括各种群众性的文化、体育、教育、科普活动，以及其他形式的社会主义精神文明建设活动； 　　6. 社区组织，包括社区党组织、社区自治组织、社区中介组织的建设。 主要特征是对人的管理与服务 物业管理是： 主要特征是对小区业主公共物品的管理 联系：人的管理离不开物之间的区分，物的管理之间与物的权力主体相联系。 社区建设与物业管理的区别 1.组织结构的差异 物业管理发展中的问题 对物业管理的认识问题（物业管理的有偿性；开发商对物业管理的认识，物业公司对其认识） 物业管理的构架问题（物业公司、政府、业主、业主委员会） 法律法规和制度建设滞后问题 开发建设与物业管理脱节问题 物业管理收费问题 物业管理人员的素质问题 1996年9月，建设部发出了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》 1998年3月，财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定 2003年6月8日，国务院正式颁布《物业管理条例》，2003年9月1日起实施。 2003年6月26日，建设部颁布了《业主大会规程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》 2003年12月，国家发改委、建设部联合下发《物业服务收费管理办法》 2004年初，中国物业管理协会公布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。 2004年4月，建设部颁布了重新修订的《物业管理企业资质管理办法》 2004年4月，建设部颁布了重新修订的《物业管理企业资质管理办法》，2007年更名为《物业服务企业资质管理办法》。 2004年7月，国家发改委、建设部联合颁布了《物业服务收费明码标价规定》。 2007年，我国颁布《物权法》。 1.3 物业管理内容 1.3.1 物业的维护与保养1.3.2 物业的专项管理1.3.3 特色服务1.3.4 多种经营 物业的维护保养包括以下内容： 1）建筑物管理 建筑物管理是指对物业管理企业对物业的房屋建筑进行定期保养和计划维修，使之保持良好的使用状态。为了提高建筑物管理的水平，物业管理企业应为各类房屋建立物业维修保养档案。 1.3.1 物业的维护与保养 2）设备管理 设备管理是指物业管理企业对与物业相配套的供水、供电、公共照明、空调、电梯、通讯、燃气等设备进行定期保养和计划维修，使之保持良好的使用状态。 3）设施管理 设施管理是指物业管理企业对物业辖区内的市政公用设施和基础设施进行规范性的操作和经常性的保养及计划性的维修，使之保持良好的可使用状态。 物业的专项管理包括下列几个方面的内容： 1）治安管理 2）清洁管理 3）绿化管理 4）消防管理 5）车辆交通