二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权——兼论单方解除权的法律规定缺陷{陈桂平}.doc

二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权 ——兼论单方解除权的法律规定缺陷 【摘 要】就我国目前现行的《合同法》规定而言，有关合同解除权类型主要有三种，即约定解除权、协商解除权以及法定解除权，当然，协商解除权也可以归类为约定的解除权，因为其本身也是源于双方协商一致的结果。本文主要通过一个简单的案例来讨论有关约定解除权和法定解除权的行使问题，尤其是在房屋买卖合同中出卖人行使前述两种权利时应该慎重，否则有可能使得权利本身演变为违约的结果，从本人对案例及法律规定的分析中，希望能借此强化当事人的法律意识以及风险意识，因法律规定来看，其实权利的滥用也会导致不利的法律后果，其法理源于宪法以及民法通则有关权利不得滥用的法律原则。 【关键词】约定解除权 协商解除权 法定解除权 形成权 【案情简介】 2011年3月4日，深圳福田区某花园C栋202房业主王某与李某签订了房屋买卖合同，合同同日生效，前述房屋存在银行按揭抵押且王某已事前告知李某，合同约定的交易金额为人民币210万，付款方式为银行按揭贷款，李某须于合同生效之日支付定金人民币42万元给王某并托管于第三人某房地产经纪代理C公司，王某须于合同生效之日起10日内委托担保公司进行赎楼并于前述日期内解除房屋的抵押状态。李某须于2011年4月20日办理完首期款的银行监管，并于2011年5月3日由监管银行出具贷款承诺书，王某配合李某一同签订首期款资金监管协议，并于2011年4月25日交付房产证和相关资料给李某，并协助李某办理房屋新的按揭贷款手续，合同中另约定，任何一方逾期不履行义务的，则须每逾期一日，须向守约方支付相当于合同交易金额2%的逾期履行违约金；逾期超过十日，则守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于合同交易金额30%的违约金。 2011年5月1日，王某见李某仍未办理银行的首期款监管手续，于是，王某向李某发出书面解除双方房屋买卖合同的通知书，通知书中保留了追究李某30%违约金的权利。因此时房价上涨，同时王某急需资金，于是王某于2011年5月20日将涉案房屋另行出卖给张某，并于6月25日办理完房屋过户手续。李某就其与王某的房屋买卖合同纠纷于2011年6月24日向福田区法院提起诉讼，李某诉求为要求解除双方房屋买卖合同、王某退还定金、支付合同交易金额30%的违约金以及承担诉讼费等。 李某在其提交的证据中有一项证明是王某的房屋到2011年5月30日仍未解除抵押，因此李某起诉的理由之一是其享有先履行抗辩权，王某单方解除合同的权利不存在，经法院审理查明后，一审法院判定王某未享有单方解除权，李某的全部诉求获得一审法院的支持，而王某无疑构成了违约。 【律师评析】 一、法律术语及其法律规定的分析 在评析本案之前，让我们来理清有关本案的法律术语及相应的法律规定。 （一）、什么是合同解除权，合同解除权的类型有哪些？ 所谓合同解除权是指依照约定或者法律规定，合同当事人享有解除合同的权利，其行使的法律后果将使得合同的权利义务归于消灭。就合同法的规定来看，法律规定的合同解除权有两大类型，即约定解除权和法定解除权，但个人为了便于分析将其细分为三种，即约定解除权、协商解除权和法定解除权，其法律规定主要见合同法第九十三条、第九十四条的规定。 首先，约定解除权依照合同法第九十三条第二款的规定，是指：双方在合同中约定的解除条件成就时，则享有解除权的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同； 其次，协商解除权是依照合同法第九十三条第一款的规定，是指：双方协商一致的可以解除合同。 第三，法定解除权顾名思义，是指在符合法律规定的情形下，一方（通常指守约方或者享有合法抗辩权下的违约方①）在法定期限内行使解除合同的权利。 （二）、约定解除权、协商解除权以及法定解除权的区别是什么？ 那么约定解除权、协商解除权以及法定解除权的区别有哪些呢？②具体如下： 行使的时间点有所不同 三种解除权的起点可以说均是在合同成立之后，但行使的具体时间点略有差别，约定解除权需要等到约定解除的条件成就时，而法定解除权需要符合法定的几大情形出现时，而协商解除权则是双方协商一致时。 行使的条件不同 协商解除权，不存在行使条件问题，只要当事人协商一致即可立即解除合同，当然不可侵犯国家、集体或者第三人利益等，不受条件的限制。但约定解除权需要约定的条件成就，法定解除权需要出现法定的情形方可行使。 行使的期限不同 协商解除权不存在期限的限制。如上文所述，只要当事人协商一致即可随时行使。但无论是约定解除权还是法定解除权，均需要通知合同相对人，通知到达合同相对人时合同即解除，相对于合同解除权的人这种权利，合同相对人在法定或者约定的期限内则享有异议权，但这种异议权的最终行使需要通过法院或者仲裁机构的确认来使之获得支持。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约