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项目后评估报告内容（参考） 【项目基本概况】 概括描述本项目的基本情况，具体为项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物 业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。 【项目后评估综述】 1、 综合评估结论 从投资、定位、规划设计、营销管理、开发进度、成本管理、资金组织、施工管理、客 服等各个方面给出高度概括的评价结论，提炼和总结出项目发展过程中值得借鉴和推广的经 验，同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分 应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。 2、 对未来房地产项目和开发的建议 在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发 展过程中的经验、教训相对应。 3、 发展模式的优劣势分析总结 项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。部门之间、专业 之间解决问题，相互支持配合时效等； 【项目投资管理评估】 1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 通过对项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指 标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。 2、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、 车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。 3、 以财务指标为主要依据的项目综合评价 由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会 发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济 效益。所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和 内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析，对项目 投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。 【本项目财务管理评估】 1、 项目销售收入指标完成情况 检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额 和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因 素。 2、 项目经济效益实现情况 检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要 指标的完成情况，通过比较（与可研报告比较、其他同类型项目）分析，评价是否达到预期 的经济效益目标。 3、 项目现金流量变化情况和资金使用效益。 检讨项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原 因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况；同时 检讨资金的调度、使用情况。 4、 项目税务筹划情况 检讨项目的税务筹划情况，对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别是 在税收优惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果，有什么经验和教训。 【本项目营销管理评估】 1、 项目各类型物业销售情况 在评估截止日项目住宅、商业、车位等成交面积、成交额、成交率情况；项目住宅、商 业、车位销售难点及原因分析。 2、 与市场定位时房地产市场情况对比分析 项目发展期间当地宏观经济形势和房地产市场的发展状况是后评估项目所依托的市场 环境，是项目后评估工作的出发点，在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济 发展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶段和项目销售阶段的房地产市场状 况进行对比分析，深入研究宏观市场变化对项目的影响程度。 3、 项目销售时机选择 根据项目的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析对比，以市场变化为背景评价楼 盘推出时机是否最佳，评价各期开盘的效果，评价整体和分期的推盘时机是否适当，对今后 项目销售有何启示。 4、 原定位与实际设计建设成果的对比分析 楼型比对比分析，户型比对比分析；配套会所、商业、车位对比分析；分析定位与实际 设计建设成果是否存在差异及差异原因，对营销工作的影响。 5、 预期销售价格与实际价格的对比分析 检讨预期销售价格确定后当地市场价格变化情况，特别是与本项目有竞争力的项目销 售价格变动情况，本项目应对市场价格变化调价情况，验证公司在定价方面本项目掌握当地 市场价格变化和应对