20060410棉花片项目推盘节奏及售楼处样板间建议方案.doc

棉花片项目推盘节奏及售楼处样板间建议方案 项目供应产品类型 入市时机建议 入市产品建议 项目的推盘节奏建议及工程进度要求 同期配合的售楼处及样板间建设及投入使用时间 售楼处及样板间设计对于项目后期销售的作用 售楼处位置建议 售楼处及样板间面积要求和基本使用功能的建议 售楼处及样板间包装风格建议 项目供应产品类型 小户型公寓、写字公寓、住宅、商业 入市时机建议 在工程条件具备的前提下，建议尽早入市，根据目前工程进展的计划及销售证件的办理情况, 建议07年4月中旬开盘。 入市产品建议 第一步：先推东侧B栋公寓部分 这样做的目的是因为小户型、精装修，地段稀缺，保证开盘价格，同时由于小户型投资客较多，可以帮助炒房，保证开盘旺销，也利于形象的积累。 第二部：推南侧C栋住宅 这样做的目的主要有以下几个原因 C座紧邻B栋公寓，从动线上来说利于后期的拆迁和项目的持续滚动开发。 C栋是170平米左右三居产品，从目前区域内市场接受程度来看，170平米左右的三居住宅产品客户接受程度比较高。 保证推盘过程中小户型产品的供应和小户型销售过程中大户型产品的供应，给客户更多的选择空间。 由于前两批供应产品均为居住类产品，保证项目前期在市场上的旺销，为后期大面积产品销售积累客户，并为公建类产品后期聚集人气奠定基础。 第三步：北侧D栋住宅及西侧A栋写字公寓 这样做的目的主要有以下几个原因 由于大户型的购买周期长，需要形象的积累。 A、D栋多为200平米以上大户型产品，一、二层均有商业配套。从市场的实际销售经验判断，大户型销售速度与工程进度有很直接的关系，一般是到项目封顶时才会有旺销的局面。尤其是商业一般是在整盘销售率达到70%后，才进行销售。 由于新闻出版总署、大吉片等项目也陆续在此间推出，整个片区已经形成了一定的商务氛围。此时再推出大面积户型和商业，客户认同度高，销售较易成功。 注：商业部分在A、D栋楼盘入住前后推广，既可以提升商业的销售价格，也可以通过展示成熟社区形象，拉抬剩余单位的价格。 所以建议先进行东南侧的拆迁及开发（东南L型），然后再进行西北侧的拆迁和开发（西北L型）。 项目的推盘节奏建议及工程进度要求 根据项目供应的产品定位和价格定位，预期产品的推广周期应该在24个月左右 具体的推广节奏安排如下： 工作时间 工作周期 工作事项 工程进度要求 06.6月份以前 / 确定产品的最终定位 06年B、C栋项目动工 06.7-9月份 3个月 营销策划方案、广告公司、网站制作公司、售楼处及样板间方案确定。 06.10-07.1月份 3个月 销售道具、销售工具、筹备完成、售楼处及样板间装修及布置完成。 07.1-3月份 3个月 前期预热期 (3月开始内部认购) 07.4月份 1个月 开盘 B、C栋工程出地面 07.5-7月份 3个月 开盘第一强销期 B、C栋外立面呈现 07.8-10月份 3个月 第一持续强销期 B、C栋结构封顶 07.11-08.1月份 3个月 第二强销期战略调整期 A、D栋开始动工 08.2-5月份 4个月 第二阶段强销期 （B栋商业开始推出） A、D栋工程出地面 园林景观施工开始 08.6-9月份 4个月 第二阶段持续强销期 （同时A、D栋商业开始推出） A、D栋外立面呈现 园林景观呈现 08.10-12月份 3个月 第二阶段持续强销期 A、D栋结构封顶 091-4月份 4个月 清盘期 整个社区具备入住条件 备注：销售比例本次不做建议，营销策划方案我们会做更加详细的建议 同期配合的售楼处及样板间建设及投入使用时间 从以上的推盘节奏可以看出 2006年.7--9月份 ： 售楼处及样板间方案确定。 2006.10—2007.1月份： 售楼处及样板间装修及布置完成。 2007年2月份： 售楼处投入使用 售楼处及样板间设计对于项目后期销售的作用 建立项目高档产品的价值形象感和价值认同度。 一定程度上带来我们产品与竞争对手之间的品位“意识”差异化。 好的售楼处及样板间一定程度上影响客户对开发商实力的判断，而购买高档物业产品的客户对开发商的实力是有一定要求的。 考虑到项目为期房销售状态，所以通过售楼处及样板间为客户创造一个真实的情景体验购房环境，让客户最主观的感受到未来居住的品质，对于减弱大期房销售所带来的影响，某种程度上起到建立客户信心的作用。 经验判断，售楼处卖场包装对任何地产项目都非常重要，尤其高档项目则更重要 ，所以对于二环长安街附近的本项目售楼处卖场就非常重要，将对后期的来访和成交起到直接的促进作用。 好的售楼处，对于长时间销售的推动作用，将比一般性的广告推广效果持久，尤其是在后期广告投入少的情况下，效果将更显著。 售楼处位置建议 这样设置的