成都商业地产投资月盛大启幕——五大区域各展风骚.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 成都商业地产投资月盛大启幕-五大区域各展风骚 去年，楼市从火爆中走来。 今年，成都楼市又将走向何方？ 面对风起云涌的楼市，投资购房者应如何决策？面对日益激烈的市场竞争，开发商朋友应该关注些什么？ 今天，作为中国知名的都市报，作为世界发行量百强的主流媒体，华西都市报以引导房地产业健康发展为己任，全面发起“华西主题月”活动，从本月开始，每月推出一个楼市主题，分别对不同的物业形态，对不同的区域板块，对不同的投资购房主体，进行深度调查剖析，以帮广大投资购房者梳理出清晰的决策思路，购置最佳的物业。同时，我们将倾力协助各大开发商进行理性地宣传推广楼盘，从而更快更好地实现楼盘的销售招商目标，进而营造一个健康理性的房地产市场！ 阳春三月，是充满希望的时节！常言道：一年之计在于春，面对万种风情的楼市，让我们制订理性的投资计划，选择理性的投资对象，收获理性的硕果吧！　 商业地产又见商机 2004年，对成都房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范像两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2004年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了数年来的空置住宅商品房，住宅类的开发商可谓是春风得意。而商业地产市场就显得冷清而疲惫了，大放量没出现大热销，空置面积越来越高，供需矛盾日渐突出。2003年的竣工销售率为72.3%，2004年的竣工销售率低到了47.6%，仅从这组数据便可看到2004年的成都商业地产市场相比火热的住宅市场显露出的疲态。一位开发商甚至笑言：“2004年的商业地产有点不爽”。 据相关资料显示，2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米。 记者点评：以上数据说明，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。 出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上政府的宏观调控和规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。 裙楼底商一枝独秀 今年商业项目以裙楼底商的形式所占比例最多，占到了市场的40%以上。专业市场与综合型商业建筑比例相近，订单式的独栋商业在今年崭露头角，显示出商业开发模式逐渐改进变化。 从商业在环域的分布可看到，2004年商业项目分布最多的环域还是一环内，占到了整体的41%，并且其中大部分在内环线内。在其它各环域，二至三环区域中项目数量甚至大大超过一至二环区域的项目数量，说明成都商业发展的热点。 从项目表中可以看出，在各方位中以城南的项目数量最多，其次才是城中，项目数量最少的是城东方位。城南商业项目最多也可以看出城市向南发展以及市场对城南的认可已使城南方位变为成熟度较高的区域。 土地 商业地块成交平淡 2004年总共拍地十二块 2004年的商业地块拍卖成功的有十二块。规模最大的是位于青羊区金沙村八组的商业兼二类住宅用途的地块，面积为70.10亩，成交价为231万元/亩，为成都市成房置业有限公司拍得，这块地规模最大，由于其兼容了二类住宅用地，地价也是2004年最为便宜的商业地块。规模其次的是位于牛王庙下街以南一环路东侧的面积为21.46亩的商业地块，成交价为380万/亩，为四川蓝光和骏实业股份有限公司拍得，即现已在建销售的商业项目“东恒国际”。此外，12块商业地块中有8块土地都是小规模地块，面积均小于12亩。 核心商圈地价最高 在这些商业地块中成交价最高的是2004年著名的天价“地王”地块，位于春熙路核心商圈，面积为12.23亩，2004年7月拍出了2005万元/亩的天价，将成都的土地拍卖价格抬上了一个历史巅峰，现在这块地已经是在建销售“第一商业广场”，其11万元/㎡的底铺价格也成为成都至今最为昂贵的商铺价格。 价格其次的便是邻近核心商圈位于东大街以北红星路