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营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转 徐晓磊 山东高速置业发展有限公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 自2016年5月1日起, 房地产开发行业纳入营业税改征增值税范围。全面营改增背景下, 部分房地产企业财务核算牵扯到营业税与增值税的划分, 含税与不含税收入的确认, 营业税退税, 增值税补缴等事宜, 相对较为复杂, 本文从收入确认成本结转以及税务方面探讨实务中的处理思路及方法。 关键词： 房地产开发; 营改增; 收入确认; 成本结转; 关于房地产开发业务收入确认的时点有多种观点, 但实务中多数房企以房屋交付为时点, 主要原因是交付时房屋已经竣工验收且具备入住条件, 房差按实测面积多退少补, 经济利益完全流入企业, 即经济利益及风险从形式上及实质上完成转移;收入能够可靠计量, 成本基本上也能够配比计量, 本文即采用此观点。 当然, 实务中也有以住房合同网签及竣工验收等为收入确认时点, 本文不加赘述。 一、准备工作 前期准备工作是整个房屋交付工作也是损益结转工作的基础, 准备工作是否充分有效, 决定结转数据的质量是否可靠, 前期准备主要有以下方面内容: (一) 相关数据统计与核对 1.主要是各业态产品 (住宅、商铺、储藏室、车库等) 中合同面积及金额与实测面积及金额对比, 形成交房台账。 2.统计本次需结转至营业收入的预收账款, 包括营业税环境下的预收账款, 预缴增值税环境下的预收账款, 当期全额纳税环境下的预收账款 (统计方式详见举例预收账款统计台账) 。 (二) 房屋交付过程中相关原始资料的汇集整理 包括各类收款退款收据、发票、各种辅助原始资料等。 (三) 结转成本的确定 房地产开发企业成本核算相对比较复杂, 其费用的归集分摊结转可以参考成本会计中成本计算的分批法。 根据开发进度的不同, 实务中开发成本的归集主要有两种方式: 1.实际成本法, 顾名思义以实际成本归集, 无在产品, 一般适用于小规模开发、单期开发单期推售或者开发节奏较快且成本管理水平较高的房产开发企业。 2.计划成本法, 又分为工程造价法以及合同归集法。工程造价法是根据成本部门提供的目标成本造价进行计算, 最后进行调整;合同归集法是把所有与开发成本有关的合同进行归集计算, 由于结算价与合同价往往会有出入, 所以后期结转成本仍需要根据实际进行调整。 成本归集到开发成本后, 需要在完工产品以及在产品中分配, 完工产品中又需要在交付产品以及待交付产品中分配。主要分配方法有: 1.占地面积法, 即以各业态建筑投影占地面积, 包括设计图纸中线以内的公共占地部分为依据进行分配, 数据可由成本部门提供, 该方法主要适合土地相关费用的分摊。 2.建筑面积法, 即以各业态建筑面积占总设计建筑面积的比例为依据进行分配, 适用范围比较广泛。 3.售价法, 在不同业态成本分摊过程中, 以货值为依据, 售价高的多分摊, 售价低的少分摊, 贯穿配比原则。 值得注意的是, 选择一种方法后应当一贯使用, 使前后成本分配的口径一致。 二、损益结转 (举例说明) A房地产开发企业开发某楼盘, 土地面积10万平米, 规划建筑面积30万平米, 其中地下部分10万平米, 假设地下储藏室不归集土地费用。其中, 1号楼占地面积4000平米, 建筑面积18000平米, 其中地下2000平米, 货值12000万元, 该楼于2017年4月首次交房, 采用合同归集法计算预结转成本。 根据合同汇总表台账查阅开发成本相关合同总额180000万元, 其中土地征用及拆迁补偿费50000万元, 前期工程费14000万元, 建筑安装费74000万元, 基础设施费18000万元, 公共配套费9000万元, 开发间接费15000万元。 简化考虑A企业2017年4月份1号楼部分交付房屋的预收账款情况: (见表1) 根据相关资料, 计算开发成本结转明细表: (见表2) 部分数据计算过程如下: 土地征用及拆迁补偿费:选用占地面积法对1号楼土地费用分摊:50000×4000/100000=200万元。选用售价法对交房部分土地费用再次分摊:住宅2000×180/12000=30万元;商铺2000×360/12000=60万元。 前期工程费:选用建筑面积法对1号楼前期费用分摊=14000×18000/300000=840万元。选用售价法对交房部分前期费用再次分摊:住宅840×180/12000=12.6万元;商铺840×360/12000=25.2万元;储藏室840×10/12000=0.7万元。 其他费用的分摊计算同理。以上准备工作完成后, 下面就进入到账务处理环节: