青岛胶南隆和置业酒店公寓项目营销策划报告.pdf

谨致隆和置业房地产开发有限公司： [前 言] 承蒙贵司信任，我司于 2006年 11月开始正式受托展开贵司酒店项目之营销策划事宜。 针对本项目的地块条件及相关情况，我司展开了各项深入、细致的工作，并对项目进行了充分的分析研讨。本期的营销策划报告 是在定位报告和规划设计报告的基础上，针对目标客户进行了深入细致地研究，结合我司资深专业人士在深圳地产行业的实践经验， 在专案小组、达观专业评审委员会的共同努力下完成的。 现特向贵司提交《青岛胶南酒店项目营销策划报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。 专此奉达，即颂商祺！ 二零零六年十一月 青岛胶南酒店项目0 营销策划报告0 第一部分 市场分析11 第一章 宏观经济环境11 一、城市地位11 二、城市经济发展状况15 三、社会发展状况19 四、城市规划和城市设计20 第二章 酒店市场分析31 一、市场分析31 二、竞争项目分析44 第二部分 营销构想50 一、项目地块分析50 二、项目 SWOT具体分析53 三、项目卖点提练与分析64 四、项目定位67 五、核心营销理念73 六、产品规划建议85 七、酒店管理服务建议93 八、园林规划建议93 九、服务内容95 十、营（促）销组合构想97 十一、营销资源整合100 第三部分 营销主题策划101 一、主题及案名设计101 二、营销主题的外延表现102 三、营销关键词103 第四部分 营销推广策略104 一、项目形象策略104 二、总体营销布控105 三、销售手段及公关策略111 四、营销诉求点119 五、推广费用预算120 第五部分 销售现场包装建议120 一、营销中心包装建议120 二、样板房包装、风格建议124 三、项目地现场包装建议127 第六部分 价格策略建议132 一、价格策略建议132 二、不同类型产品价格系数134 三、项目首期价格建议135 第一部分 市场分析 第一章 宏观经济环境 一、城市地位 1、城市概况 胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸 城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 1894 平方公里，辖 17 处镇（街道办事处），总人 口 80.6 万。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积 284 平方公里。 胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长 130 公里 ，占青岛西海岸总面积的 88％。千古名 胜琅琊台被列为国家重点风景名胜区和省级旅游度假区，是中国优秀旅游城市之一，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模 范城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”等称号。其综合经济实力和基本竞争力在 2005 年分别跃居全国百强县（市 ） 第 34 位和第 25 位。胶南市是青岛的