2014年商业物业行业分析报告48p.docVIP

  1. 1、本文档共49页,可阅读全部内容。
  2. 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
  3. 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  4. 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
  5. 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
  6. 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们
  7. 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
  8. 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
2014年商业物业行业分析报告48p.doc

2014年商业物业分析报告 2014年 3月 目 录 一、总量分析:回暖需求能较好消化增量供给 4 1、现状:物业供给增速2010年以来放缓,但消费需求仍有稳定增长 4 2、中国平均7%-8%的零售物业空置率低于港台 7 3、趋势:未来3-5年总体量翻番,但增速放缓 8 (1)商业物业供给周期性 8 (2)预计2014年商业物业空置率略抬升 9 (3)租金回报率低,预计未来开发投资和施工面积增速将放缓 11 二、结构分析:一线城市向新商圈扩容,部分二三线城市显现供给压力 12 1、新增供给更多处于城市新区,核心商圈竞争力仍较强 12 2、中西部地区、二三线城市供给增速高 14 3、一线城市:上海和深圳相对均衡,广州供给压力最大 15 (1)上海:核心商圈物业升值,郊区商业快速扩容 16 (2)广州:市场容量有限,供给压力加大 18 4、二三线城市:沈阳、成都和天津等供给过剩,多数城市仍有发展空间 21 (1)成都:新增供给主要集中在新区,预计供给高峰在2014年前后 22 (2)沈阳:存、增量压力并存,空置率高企 25 (3)合肥:经济、政策环境优良,促进零售业态向购物中心升级发展 27 三、百货与购物中心比较分析:传统龙头受冲击有限 30 1、零售龙头市场份额仍有较大提升空间 31 2、地段+商品服务组合是百货和购物中心的核心竞争要素 33 3、百货与购物中心的差异点 35 (1)区域:百货在中西部二三线城市仍居主导地位,一线城市购物中心逐步繁荣 35 (2)商圈:百货多位于核心商圈,购物中心侧重于新商圈培育 36 (3)模式:百货采取联营模式,购物中心采取租赁模式 37 (4)功能:百货强调购物,购物中心更多提供一站式综合性的购物及体验 37 4、百货与购物中心的融合 38 (1)王府井 38 (2)友谊股份 39 (3)银座股份 40 (4)欧亚集团 41 四、两种购物中心开发经营模式——万达恒隆 42 1、万达广场:订单式快速复制,建设城市新商圈 42 2、恒隆广场:占据核心商圈,强化经营管理 44 五、投资策略:选择在合适区域经营合适业态的公司 47 一、总量分析:回暖需求能较好消化增量供给 1、现状:物业供给增速2010年以来放缓,但消费需求仍有稳定增长 我们所指的“商业物业”是指商业营业用房、商场或其他对等概念,不包括写字楼。在指标选取上,主要以各城市商业营业用房竣工面积和开工面积考察供给增速,以主要零售品类增速作为需求端景气的衡量指标(主要反映消费需求,而非对商业物业的直接需求),并结合优质零售物业空置率和首层租金对供给的有效性进行分析。 从商业物业的供给看(图1),2000-2012年,全国商业营业用房开工面积由3035万平米增至2.20亿平米,复合增速17.95%;竣工面积由2562万平米增至1.02亿平米,复合增速12.23%。开工面积增速高于竣工面积,可能主要与部分项目停工有关。 参考竣工面积增速,2004、2006和2010年为物业供给小高峰,对应周期2-4年。2007年以来,供给增速逐年升至2010年的21.38%,但已较2004年的历史高点(30.41%)明显放缓。 我们试图用主要零售品类零售额及其增长(图2)来代表商业物业的需求。主要零售品类零售额2000-2012年均复合增长18.31%,高于开工及竣工面积增速,即使在经济疲弱的2012年,主要品类零售额仍增长16.26%,高于同期竣工面积约3.2个百分点。 以每平米累计竣工面积对应的主要品类零售额累计增加额(累计增量/累计增量,可视为新增物业的累计坪效)为依据,我们发现该数据自2000年以来基本呈上升趋势(图2),截至2012年累计竣工面积约8亿平米,对应期间34419亿元零售额增量,累计坪效约4314元/平米。其中两个下降年度分别为2009年和2012年,均为零售额增速低点(2009年面临金融危机冲击,2012年面临经济引致的对消费低迷)。总体来看,新增消费需求基本能消化新增商业物业供给。 1996-2012的17年间,商业营业用房与住宅的开工、竣工面积之比值基本稳定在12%-14%之间(图3),隐含新增住宅将配套一定体量的商业物业。但以新开面积占比看,该比值分别在2004年升至16%以上后逐步回落至12%-14%区间,2012年由于新开工面积较多,该比值重新升至16%以上,新开工面积有快速增长势头。 商业物业供给基本与新增住宅提供的居民消费支撑相匹配,以满足新区居民的日常消费需求,随城镇化进程不断深入,城市新区有望形成新商圈以支撑零售商的外延扩张。 在需求相对强劲的格局下,商业物业价值逐渐显现:(A)据CBRE统计,2012年全国零售物业租金同比增长3.4%,其中一线城市表现相对突出,增长5.4%;(B)商业营业用房销售价格自2001

您可能关注的文档

文档评论(0)

yingzhiguo + 关注
实名认证
文档贡献者

该用户很懒,什么也没介绍

版权声明书
用户编号:5243141323000000

1亿VIP精品文档

相关文档