2013年广东某房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告（上）76p.pptVIP

项目属性定位 新中心·新豪宅 翁江华府 项目案名建议一 翁江：与开发商首个滃江新城项目形成继承关系，同时也代表翁源之水脉； 华：代表美丽华贵、精英、繁盛奢侈； 府：代表尊贵； 项目案名建议二 御林湖 御：代表尊贵、奢侈的生活； 林：传递园林、公园生活之意； 湖：龙湖的概念； 御林湖：皇家园林生活典范。 自住型需求特征为主 客户很看重社区的规模、产品设计和地段、交通，对园林和物管有追求； 对于县城客户，大多以自住为置业目的，也有不少客户把自住和投资兼顾起来。 万隆花园——新城区项目代表 项目基本情况 发展商 万隆房地产开发有限公司 物业管理 —— 建筑面积 16万平方米 容积率 3.5 总户数 780 绿化率 38% 销售情况 2012元旦开盘，已售408套 目前价格 均价3700元/平方米 项目位于新城区，与本案隔路对望，受益于新城区概念，取得不错的销售业绩； 热销户型以舒适型三房为主，近半产品为两梯二户的，牺牲容积率的做法不经济； 围合式规划，但未能实现园林景观价值最大化，外立面的档次不高； 商业体量大，多达2.5万㎡，环状布局； 两房产品因面积过大，占比过高而导致滞销； 住宅与本案无竞争，但商业竞争关系大。 在售户型销售情况 建面（㎡） 套数 已售 销售率 90 78 17 21.8% 134-141 385 350 90.9% 145-147 30 27 90.0% 182 15 14 93.3% 合计 508 408 80.3% 龙湖地块——本案直接竞争者 地块面积 27600㎡ 建筑限高 70米 容积率 5.0 建筑面积 138000㎡ 商业占比 35% 商业面积 48300㎡ 地价 12800万元 楼面地价 928元/㎡ 【优劣势】： 靠近龙湖和龙英路商圈； 但项目内部配套稀缺，园林绿化少。 【产品规划】： 50-60㎡复式公寓，80-90㎡的2房，110-130㎡的3房，160㎡的4房和200㎡的5房； 【户数】：约1150套，车位配比为1:0.7； 【开发进度】： 预计今年底动工，元旦开始蓄客； 阳光花园——中心城区的代表盘 地块面积 16062㎡ 建筑限高 65米 容积率 4.5 建筑面积 72279㎡ 建筑密度 ≤45% 绿地率 ≥25% 【优劣势】： 位于县城核心，周边配套齐全，商业繁华； 但项目规模较小，园林绿化少，周边环境差。 【产品规划】： 83-89㎡的2房，120-136㎡的3房，140㎡的4房； 【户数】：约570套，车位配比为1:0.6； 【开发进度】： 已开始挖土方，预计国庆开始释放信息，11月份开始蓄客； 【韶关市亿华房地产有限公司】 韶关本土企业，隶属于广东亿华投资集团；在韶关南郊和曲江拥有众多物业，开发领域主要集中在旧城改造和商业物流方面；在曲江开发过亿华明珠城、中华东园等项目。 未来潜在竞争对手 翁江新城 建筑公司地块 旧车站地块 聚星园 地块面积 23997㎡ 出让年限 70年 容积率 3 建筑面积 71991㎡ 流拍时间 2012年7月19日 流拍价 3900万元 楼面地价 542元/㎡ 地块面积 37978㎡ 建筑限高 100米 容积率 5.0 建筑面积 189890㎡ 建筑密度 ≤60% 绿地率 ≥20% 【旧车站地块】 【原建筑公司流拍地块】 地块动工时间：预测为2014年底 地块入市时间：预测为今年11月； 地块动工时间：预测为2014年底。 翁源住宅市场总结： 房地产市场尚处于起步阶段，真正高质素的大盘不多，居住升级有待提升 市场板块分为新城区和旧城改造两大板块，各有其优势和客户群； 市场上的主力户型为：110-140㎡的3房； 市场上的较为高端项目的销售均价为3800元/㎡，整体市场均价为3300元/㎡； 购房主力客户群为：个体户、泛公务员群体、在外务工返乡置业群和进城置业群； 受房价逐步走高，总价攀升的影响，市场对户型面积的需求将逐步变小。 市场容量较小，每个时期每个阶层的购房群体的数量不多；未来多个项目入市，竞争加剧要求发展商有更高的经营开发水平 关键词：市场开发水平低、新城趋势明显， 但市场容量小，未来竞争加剧。 翁源商业地产市场分析 翁源县城商业分布： 仙女广场 步行街 商圈 朝阳广场 翁江新城 翁源的商业主要集中在建设一路和建设二路； 形成仙女广场、车站-步行街和朝阳广场三个商圈； 另外，龙英路也正在形成新的泛商圈，将助力新城商圈的形成； 县城三大商圈概况： 主要商圈 主要业态 商铺售价 （元/㎡） 商铺租金 （元/月*㎡） 二楼商铺情况 车站-步行街 服饰、电器、首饰精品店、家电　 28000-40000　 40-100 主流租金为：60-80　 　二楼主要做服饰、餐饮； 租金：15-30元/㎡*月 仙女广场 金融、家电、餐