2013年威海经区香港路项目可行性分析及经济测算报告47p.pptVIP

九龙湾位于经区北侧，区位优势明显，原生态资源优势明显，随着该区域周边国际客货运港的入住及造船业基地的建设，片区内必定需要现代服务业支撑，九龙湾将成为城市中重要经济增长点和门户区。 建设休闲度假中心和现代商务商业中心是九龙湾规划定位的两大关键词，发展度假经济和楼宇经济也必将成为经济增长点的重要支撑。 片区总体规划结构为“两轴、两带、九区”，南北两部分分别规划为滨海休闲度假区和商务办公居住区。 天然的自然资源优势，已成为九龙湾打造威海市城市名片所具有的资源优势，从城市发展角度来看，九龙湾的未来充满朝气与希望，在区域的带动下，五洲太阳城的未来将更加辉煌。 九龙湾片区分析 南部商务办公居住区 北部滨海休闲度假区 本项目 项目交通体系分析 疏 港 路 直 通 青 威 高 速 302省道 2 0 3 省 道 滨海观光大道 大庆路直通核心商圈、火车站、汽车站 核 心 商 圈 项目周边交通体系发达，路况良好。 交通体系覆盖面积广，总体形成“两纵三横”的区域网络；各道路各自分工、协调配合，通达性强，能够实现省、市级区域联动，经区与环翠区的快速通达，大庆路直达经区核心商圈，联动火车站、汽车站两大站点，购物、医疗、出行快捷通达。 本项目 周边配套分析 项目区域 威海二中 光华医院 经区医院 齐鲁商城 家家悦 火车站 汽车站 佳世客 九龙湾度假区 新港 时代商务酒店 海上公园 低密度 住区 科技工业区 项目区域内以小型服务制造业为主，依托进出港便利条件，分布制药业、体育器械、科技产业。 经区经过20年发展，成熟配套趋于完善，项目周边购物医疗、教育办公等配套成熟，火车站、长途车站均位于经区。 佳世客、经区医院、威海二中及部分中小社区遍布片区，生活舒适度良好。 * S（优势） 威海市的自身影响力——中国十大宜居城市，无疑给项目打了一张形象牌； 项目占据绝对优势天然资源，外部环境无可挑剔。 项目所处经区城市配套完善速度极快，硬性配套完善，衣食住行方便快捷； W（劣势） 项目规模较小，无法形成规模效应， 土地成本较高，同时地块规划要求有一定限制 （绿地率要求较高）。 在需求定量的前提下，近年来大面积的开发造成 了供需失衡，项目后期销售难度与风险较大。 O（机会） 青烟威城市轻轨通车预期，拉近了物理与心理距离，减小了异地购房客户对项目的抗性； 项目所处区域未来发展趋势大好，后期机遇大于风险。 城市东进南扩规划下、新港投入使用，未来人口将会大量导入，使得经区将迎来下一波住宅需求高潮。 T（威胁） 宏观政策的影响； 目前市场上各类海景房充斥市场，以龙口、文 登、乳山三大区域为代表，个别项目虚假宣传力 度较大，客户对海景类产品开始出现反感情绪， 销售压力较强； 项目SWOT分析 盛世行顾问咨询 致力于做最好的房产营销专家 MARKETING CONSULTING 盛世行 盛 世 行 顾 问 咨 询 MARKETING CONSULTING CO，LTD Times Union 盛 世 行 顾 问 咨 询 MARKETING CONSULTING CO，LTD Times Union 盛世行·营销策划部 2013年7月 我们的期望 1、更加精准的市场定位——打破威海市场困局 2、更加准确的客户定位——实现快速的销售去化速度 3、更加实际的经济测算——为我们前期投资提供数据支持 我们的报告将围绕以上目标来阐述 城市风貌 交通现状 旅游之都 第一部分：印象威海 威海概览 威海——中国著名的港口及旅游城市，地处山东半岛东部，三面临黄海，与辽东半岛、朝鲜半岛、日本列岛隔海相望。 明朝曾于此设卫所，故又称威海卫，历代皆为海防重镇。威海市现下辖环翠区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区，同时代管文登、乳山、荣成三市。威海是中国第一个国家卫生城市和首批国家环境保护模范城市，同时还是全国著名的长寿之乡，人均寿命达到76岁。 2011年威海户籍总人口为253.84万人，其中城镇人口149.01万，城镇化率达58.7%。 在威海有很多特色风俗，如“面灯”、乳山大鼓、大秧歌、海带草房等都是威海的标志性民俗。 威海为季风性大陆气候，风光秀美，全年温差小；冬季降雪丰厚，被称为“雪窝之城”，2003年荣获“联合国人居奖”，是中国少有的养生福地。 经济现状 威海市作为全国投资硬环境40优城市及综合经济实力50强城市，整体经济实力位居山东半岛前列。2011年实现地区生产总值2110.95亿元，增长10.7%；