2014年天门市汉旺·世纪城服务报告25p.pptVIP

* 天门 汉旺·世纪城市场服务报告 蔚蓝集团·市场研究中心 2014年2月 回顾2013年至2014年春节间，对天门楼市可以总结为一个词——突破：这一段时间，国家针对楼市的宏观调控力度并未有明显加强，整体对天门楼市影响较小；而天门当地惯有的契税优惠政策还是一如既往地在国庆和春节两大楼市旺季推出，助推天门楼市在这两大节点出现井喷式成交；总体看来，天门楼市从2013年初的2月以月突破千套的骄绩大大的红火了一把后，整年的商品房销量也较去年翻了一番;不仅如此，一级土地市场也十分火热，土地出让宗数、出让面积和出让金额都较往年翻了几番…… 壹、楼市“小道” 贰、汉旺本体 叁、天门楼市 肆、市场总结 壹 Grapevine news 楼市小道：竞争加强、部分项目交房延迟、传统观念影响部分产品销售 随着楼市发展，市场竞争压力逐步加大，如此环境下部分楼盘亦出现了这样或那样的问题，甚至个别楼盘相处一些较消极的竞争手段 激烈竞争催生部分项目动“歪脑筋”，世贸工程问题致延迟交房，风俗习惯影响部分产品的销售状况 Grapevine news 楼市“小道” 近期传闻或发生在天门楼市中的一些小道消息 1、激烈竞争中，部分项目使用“小伎俩”来夺取一份属于自己的“小蛋糕” 市调过程中，多次发现天城明珠等项目的销售人员在他人售楼部附近门口截取看房客户，散发项目资料 2、由于工程验收未能通过原因，世贸中心项目将会延迟交房 在与世贸中心置业顾问的交谈中无形中其说出了，由于项目未能通过政府部门的验收，交房时间遥遥无期 3、当地风俗习惯上对于“18F”及带“4”门牌号的排斥性较大 由于当地的传统观念较强，18会让其联想到“18层地狱”，至于“4”则是在言语上与“死”同音 贰 汉旺本体分析：本案优势明显，部分劣势将随城市和楼市的发展得以解决 Analysis of Ontology 伴随着本案的热销，本案的市场影响力和口碑得到较好的提升。这也势必在一定程度上带动本案的走在一个良性的循环轨道上。而本案所面临的一些劣势也只是暂时的，后续将逐步得到解决 优劣并存，通过一段时间的推广和销售，项目在天门楼市已具备较大的影响力；项目规模+配套+营销方式+广告推广等是本案异军突起的重点因素 Analysis of Ontology 汉旺本体 项目本体分析 项目优势： 千亩大盘，项目集住宅、商业、教育、商务等配套于一体的大型城市综合体 周边拥有万人体育场、农贸市场、 博物馆、高级中学等配套 城市未来向东发展，升值潜力较大 知名开发商品牌影响力 现期销售团队展示出来的专业精神面貌 项目在广告创意和投入上优于其他项目 2013年的销售热度将在一定程度上引领项目良性循环 6路公交开通后将优化本案的通达性 项目劣势： 交通便利度相对欠缺 周边多村庄及农田，都市感较弱 东南端殡仪馆在一定程度上弱化了本案整体形象 相较于销售前期的价格优势，现期已经不再具备 针对项目自身优劣 我们应立足客观市场 寻求占领更大的市场份额 为此，我们着手剖析天门楼市情况 叁 天门楼市全面进入开发热潮 “返乡群体”是楼市的主力购买军 Real Estate Market 纵观近几年天门楼市 在全国楼市政策“不松”背景下，天门当地依旧在给楼市注射“助推剂”——契税优惠政策 结合天门当地特殊人口结构，促使返乡购房军团的强劲购买力 房地产投资各项占比较小，表明房地产开发对当地经济影响相对有限；但整体有较明显的上升趋势 Real Estate Market 天门楼市 宏观楼市——开发情况 近几年天门房地产投资额 与固定资产投资额关系分析 从房地产投资与全社会固定资产投资关系来看，房地产投资占比较小，2012年仅占全市固定资产投资的7.06% 总体社会固定资产投资中房地产投资所占比例较小。可见房地产行业在天门整体经济运行中影响力有限 从房地产市场预警预报指标体系来看，天门市2012年房地产开发投资额虽然处于低值但却有明显增幅 需经过一段时间的调整，2012年天门房地产开发投资额增幅已进入到基本正常的水平（2011年还处于异常状态）；其余项指标均处于异常状态，市场仍旧需要一个调整期 房地产市场预警预报指标体系 7.06% 0.071 22% 2012年 7.85% 0.045 40% 2011年 4.85% 0.023 46% 2008年 年份 房地产开发投资额增幅 房地产开发投资/GDP 房地产开发投资额/固定资产投资额 2009年 47% 0.034 5.17% 2010年 40% 0.040