2015北京瀚景存量分析与推盘思考.pptVIP

因文脉而流传千年 谷阳湖设计概念与规划出台 瀚景为谷阳湖领袖代言 瀚景领衔，网络联合炒作谷阳湖最新规划概念 谷阳湖打造镇江首个文化生态景区 亲水休闲、城市客厅、夜景表演、在水一方 网络0511炒 作主题 针对区域、板块价值 城市隐士、乐活一族，生活理念、国际居住观 叠加别墅、洋房平墅、瞰景高层 网络0511炒 作主题 针对产品、自身内涵 洋房诉求 高层诉求 推广动作 营销推广 Part 1 Part 3 Part 2 销售动作 Part 4 针对瀚景叠加和洋房的营销建议 老客户维系：销售员带礼品上门拜访 吸引市区的四房客户，向别墅转型 以湖景资源，竞争丹徒区纯联排客户 针对瀚景高层的营销建议 买房送装修：1500元装修，免费归你了 丹徒区人民广场路演亮相，为项目造势 瀚景牵头，联合媒体，对谷阳湖规划炒作 * 关键举措1：认筹优惠——“1万抵6万” 老业主介绍新客户，认筹享“1万抵6万”优惠+100元油卡/超市卡； 新客户认筹开盘享受“1万抵5万”优惠+100元油卡/超市卡； 开盘当天签约均再送范冰冰、周杰伦代言“爱玛电动车”1辆（价值2500元）; 指定客户集中认筹时间，采用产品推介会的方式集中认筹； 开盘前统一价格为最高价6500元，包含（1600元精装修） 关键举措2：制造客户话题，吸引目标群体的关注； 谷阳湖品牌及深挖”老带新“。 根据营销学原理，开发一个新客户的成本是维持一个老客户的2～6倍，而有关专家学者甚至提出：每降低5％的客户流失率，利润则会增加25％～85％。 我们有理由相信“老带新”的潜力是巨大的，通过老客户游园会、业主生日会、夏季亲子游等活动，宣传新产品信息。 关键举措3：“各个击破”地毯式覆盖 时间：9月中旬-10月上旬 地点：乡镇、社区、医院、银行、菜场、超市、加油站（生活所及，无处不在） 方式：派单、巡展、短期驻点、社区活动等各类针对方式 对象：不细分客户群，主力之争丹徒区域。因为精装修在镇江依旧属于萌动期，需要挖掘的客户人群并不十分清晰，这些人有“潜伏”性。但是他们都是有固定收入或一定资产累积的阶层，但都怕麻烦、有一定装修要求。 小区精神堡垒建议 谢谢大家！ 页眉 * 页眉 * 页眉 * * “快乐本真”的生活也许就是不被附加过多的人类想法，就像宗教家讲的“清净本源”的生活，是很多人的终极向往。就好比一棵树在那里，它就是一棵树，不应是为了供人欣赏，或只是为了被加工成木材，而应该是没有任何的人工设定，纯粹以事物的本色示人，这样也就不会有生活的压抑感，自然本意的东西才能真正让人身心感到放松。 Insight 4 ~ 一种“纯粹”的生活态度 乐活 大隐生活 * 132平 现金流产品 80平米 入门产品 略 99平米 标杆产品 对现金流的贡献 对形象的贡献 产品线 特征 角色及定位 80平（二房） 市场中低端住宅，入门级产品 99平（三房） 132平（四房） 市场刚需产品 市场刚改产品，主流面积 突出低总价 主力产品 “利于快速去化 ” 明星产品 项目的形象，主打底单价 99平（三房）作为项目的标杆产品，以感性需求为主，项目形象的定位建议以此为基础。 产品价值分析 楼栋号 户型面积 套数 13# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 15# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 总计 　 152 谷阳湖畔 稀缺景观 别墅区域 精装公馆 户型均衡 出行不便 体量较小 自身配套不全 市政规划向南倾斜 3公里配套齐全 路口就是学校 区域精装修少 刚需价格差距大 以价换量成趋势 客户价格抗性大 位置略偏 度假小镇 从“叠墅”到“平墅”，再到“瞰景高层” 客户描述 推盘时间 销售目标 高层推盘 Part 1 Part 3 Part 2 价格策略 Part 4 45 8套 为什么选择10月7日开盘 1、考虑到外部环境：竞品风景城邦、景湖印象、福林广场等目前都打算在10月份中旬。 2、考虑内部环境：开盘太早会影响蓄客，按照节点进行精准蓄客，完成销售目标。 3、制订工作计划，倒排：工作节点按照10月7日做倒排计划，根据蓄客情况和其他竞品开盘时间，做机动调整。 开盘日期 客户描述 推盘时间 销售目标 高层推盘 Part 1 Part 3 Part 2 价格策略 Part 4 华府瀚景（高层）销售目标 * ①速度目标——开盘月30-50套，其他月均销售10套。 ②价格目标——不博取市场最高价格，以比较合理的价格保证销售目标，并实现后期价格的持续提升。 ③形象目标——展现产品特色、确保开盘热销，奠定项目区域地位，实现品质住宅良好价值及市场口碑。 现状：区域内精装修较少，区域精装平均月去化量25-35套 现状：高层（毛坯）5200-5500元；高层（精