物业服务若干法律问题.doc

物业服务若干法律问题 一、物业服务的法律来源 任何商品住宅不论是别墅或是公寓，总是分为两大部分，一是完全属于住宅所有人即业主的，还有不完全属于单个业主的。例如买了房子，经过登记成为房子的主人，对房子这个物而言，就有了物权，叫做业主。业主可以掌管房子，用于自住、可以出租而受益，还可以出卖（支配），任何人不能妨碍房屋业主对房子的权利。这个道理人人都明白。如果在一幢公寓楼或写字楼里买了一处房，别人在这幢楼里也买了房，那么这幢楼的有一部面积归归这幢楼共同使用，在这种情况下，由于共用面积是分摊到每个买房人头上的，所以大家都有分摊面积的所有权。这种所有权不能象面积一样划分到每个买房人的头上，怎么办？有办法，法律设定了一种共有权，大家共享共用部分的所有权，于是就产生出一种新的权利，叫业主共有权。业主对共有权享有的权利形成一种成员权，对共有的权利通过成员权来实现。显而易见，成员权不是用来解决分摊共用面积的，而是协调买房人之间共有关系的，是为各所有人在管理这幢楼房共用事务而享有的权利。成员权有点像股权，购买房屋面积大的成员权大，反之则小。成员权的内容包涵表决权、参与订立规约权、选举和解任管理人员权及请求权，同时承担遵守规约、接受管理团体的管理、执行管理团体的决议等义务。所以说，一个建筑物里的每个物权人享有所有权，也享有共有权，还有成员权。业主的这种权利，与一般的物权相比，有自己的特征，在法理上，称之为建筑物区分所有权。这个理论观点最早由德国学者贝尔曼倡导，后来为德国法所采纳。我国在2003年以国务院令379号首次颁布的《物业管理条例》的理论基础就是建筑物区分所有权。2007年又以62号国家主席令颁布了《物权法》，明确将建筑物区分所有权作为法律权利。2009年最高人民法院以法释〔2009〕7号《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将建筑物区分所有权作了细化。上述法律、行政法规及司法解释，依据的法律原理就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是物业公司履行物业服务合同义务的法理来源。 二、物业公司行使服务权利义务的法律依据 物业公司是为建筑物属于全体业主共有部分提供服务的，属于业主专有部分的建筑物不在物业公司履行物业服务合同义务范围内，因此必须弄清建筑物那些是共有部分。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。概括讲，房屋所有权证上黏贴的房屋平面图划红线以的建筑物的墙体中线以内部分及阳台，属于业主私产。除此之外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；建筑区划内依法由业主共同享有建设用地使用权的土地，如道路、绿地等； 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施如会所、游泳池、健身房等。另外，业主专属建筑物内的共用通风管道、上下水管道，也属于业主共同享有纳入物业服务范围之内。物业公司为全体业主共有部分的建筑物、设施、设备提供物业服务。业主需要物业公司为其专属部分建筑物、设施、设备提供服务的，应当另行签订转由物业服务合同。 三、物业服务对象 物业公司为属于全体业主的建筑物、设施、设备提供物业服务，因此服务对象是业主。这里就有一个物业公司和业主之间的法律关系，即委托代理关系。代理在民事法律中是一个很重要的制度。我国的《民法通则》在第四章专门立出一节规定代理。所谓代理是指我的事不一定都由自己办，可以交给别人去办；我们所办的事，不一定全都是自己的事，有时是受人之托为他人办事。在这种情况下，叫别人办事的人是委托人，代委托人办事的人就是代理人。物业公司是代理人，是以自己的名义为业主办事的，其后果由业主来承担。业主有权挑选物业公司，对物业公司提出要求，否则业主不放心；但作为物业公司来讲，业主的要求应当合理，否则没办法代理。业主的需求和物业公司的能力之间存在矛盾，这就需要双方协商一致，签定合同。物管条例就是业主与物业公司建立委托代理关系、协商合同条款的依据。物管条例的另一方面的作用是禁止违反条例的行为发生，如果违反了条例的强制性规定，就要受到惩罚或承担责任。从法律上讲，代理分为有效和无效两种，凡是在委托人的委托范围内，依据委托人的授权办合法的事的行为，都是有效的代理，其后果由委托人承担。如果不是这样，代理就不是有效的代理。这里有两种情况，一种是委托事项不合法，代理人做了，其结果侵害了国家或社会利益，这种代理是绝对无效的，委托人应承担责任；另一种