济南奥体中路地块投资决策报告57p.pptVIP

区域与本案最近的园博府项目容积率最高，与本案相近，但项目目前已售罄，项目精装高层售价在25000元/平米，年回款额在10亿左右，其他项目容积率都较低，属于低密项目；区域公寓产品多为40-80平米投资型小户型，去化速度较慢。 ?项目名称 首次开盘 总占地面积 （平米） 总建筑面积 （平米） 容积率 月均去化 （平米） ?目前售价 （元/平米） 园博府 2012 5 12 2.5 高层3000 公寓800 联排400 高层26000（精装 公寓22000 联排3-4万 领秀·翡翠山 2013-12-22 204,350 245,219 1.2 3,620 在售洋房27000 北京山语城 2012-06-16 212,281 271,720 1.3 4,861 23,241 金域缇香 2013-09-07 67,641 156,926 2.3 5,069 27,000（精装） 珠光御景 （二手房） 2011-11-19 164,171 229,839 1.4 4,405 24,000 中体奥园 （二手房） 2006-01-01 300,000 300,000 1 1,168 住宅30,183 商业16,000 中奥广场 2012 22760 34140 1.5 900 25000毛坯 27000精装 * 区域住宅市场特征 园博府——25000元/㎡ 典型个案 地理位置 丰台西五环永定河畔园博版块 总占地面积（万平米） 5 建筑面积（万平米） 12 建筑类型 联排、 高层 总期数/现期数 高层6栋，联排6栋，公寓2栋 总户数 高层600户，联排31套，公寓400套 容积率 2.5 绿化率 40% 开盘时间 2012.4 交房时间 2014-12-31 主力户型 高层80-120； 联排300-450 公寓50 价格说明 高层精装25000，联排30000-40000，公寓22000毛坯 月均去化 高层3000平米，公寓800平米，联排400平米 主要卖点 地铁14号线、生态地产 开发商: 万年基业建设投资有限公司 园博府 本案 山语城——23000元/㎡ 地理位置 丰台长青路南宫体育公园北侧100米 总占地面积（万平米） 21.28 总建筑面积（万平米） 27.17 建筑类型 多层 总期数 60栋 总户数 1956户 容积率 1.3 绿化率 40% 开盘时间 2012.6 交房时间 2014-12-31 主力户型 118-160平米 价格说明 均价23000 月均去化 4861平米 主要卖点 品牌、稀缺低密度、 开发商: 中铁房地产集团北京丰昊置业有限公司 本案 领秀翡翠山——27000元/㎡ 地理位置 王佐镇长青路南侧 总占地面积（万平米） 20.3 总建筑面积（万平米） 22 建筑类型 洋房 总期数/期数 首期共计19栋楼 总户数 总户数1142户 容积率 1.2 绿化率 35% 开盘时间 2012.11.5 交房时间 2015-8-31 主力户型 洋房160-185 240、280 价格说明 在售洋房27000 月均去化 3620平 主要卖点 低密度社区，墅质洋房 开发商: 北京科技园建设有限公司 本案 区域房地产市场研判 Part 1 三、项目定位及规划设计建议 序号 用地性质 用地代码 用地编号 用地面积 （公顷） 建筑面积 （万平方米） 建筑高度（米） 建筑密度（%） 容积率 1 居住用地 二类居住用地 R R2 B-47 2.63 3.06 6.62 6.96 60 25 2.5 2 配套教育 托幼 R53 B-48 0.43 0.34 9 30 0.8 3 公共设施用地 商业金融 C C2 B-52 0.95 0.95 2.388 2.388 60 30 2.5 4 道路广场用地 道路用地 S S1 　 1.6785 1.6785 　 　 　 　 　 5 绿地 代征绿地 G G1 B-51 0.65 0.65 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 6 总用地 　 　 　 6.3385 　 9.35 　 　 容积率2.5，开发强度较大； 地块分析 B-47 B-48 B-52 B-51 居住建筑规模：6.62万平米； 商业金融建筑规模：2.4万平米 托幼：0.34万平米 T1：项目北侧地块跟本案同一时间入市，直接带来威胁； T2：区域周边未来仍有大量未开发用地入市给本案带来威胁。 O1：园博园及地铁14号线给未来区域成熟带来机会； O2：未来周边大体量开发，增加区域成熟度； O3：目前竣工的园博府项目给区域带来成熟度； S1：通达性好； S2：毗邻园博园，生态地产； S3：紧邻14号线地铁站； S4：不涉及拆迁，马上开工； W1：区域不成熟，