东升·龙华园商铺营销方案.doc

东升·龙华园A区二期13、14#楼开盘操作方案 龙华园沿街商铺命名：龙华广场·金色未来商业街 前言： 为了配合东升·龙华广场商铺的销售，在开盘期间我们力争迅速在诸城市场造成一定的声势，获得市场的关注，以便保证东升·龙华园商铺在短时间内能够完成商铺的大部分去化。 为了达到这一目的，必须解决的问题主要在两个方面：一是，让投资者知道龙华广场·金色未来的发售信息；二是让准备投资的人知道龙华广场·金色未来所具备的种种优势。在解决这两个问题的过程中，需要考虑到的是：通过不同媒体间的组合、通过现场和媒体间的配合来达到推广的有效性。 一、SWOT分析 优势 本案作为社区商业物业，直接服务于东升·龙华园居住小区。该住区一、二期将近有1000户的居民，其消费人群将对本案构成强大的现实购买力，特别是对日常生活资料的消费和敏感性物品的消费尤其突出。目前小区一、二期物业即将交付，住户也逐渐入住，消费人气和消费需求将逐步抬升，这为本案的销售和经营提供了极大的空间和消费基础。 本案在规划和设计上新颖、独到，本案在建筑风格上充满变化，布局上形成相对围合，环境幽雅，为今后业态的选择和经营创造了更大的空间。 成熟商圈，本案位西郊街，临近中心成熟商业区域，依托和利用中心区域的人流和现有商业氛围。 东升集团品牌强大，资金雄厚，口碑良好，东升·龙华园的销售拥有良好的销售业绩，市场前景等等诸多问题直接影响消费者对东升·龙华园商铺投资信心。 5、目前诸城住宅区的商业配套大多以底层商铺为主，主要分布于小区外围与城市干道相连，价格分布不均，且商圈优势不明显。正因为如此，此区域龙华广场·金色未来商业街此区域商业配套全面。依托良好的市场消费环境及消费群体，具备市场需求。 机会 随着百盛超市及仿古街整治建设的不断推进，尤其是市青少年宫的建设，将拉近中心区域与项目的距离，这为消费人群的适度转移提供了可能，为今后这一区域的开发创造了契机，也为本案带来了一定的人气。 目前失去重心商业物业缺乏特色和文化品质，因而本项目商业物业充分体现出来，而本案不管从建筑形态和布局上考虑，还是从所依赖的社区主流消费人群考虑，均在整个区域属于上流，从而与周边社区商业物业形成差异和错位提供了很好的机会。 二、项目人群分析 消费者人群 东升·龙华园住户 这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有住户的统计和分析，东升·龙华园是年轻人和老年人两种年龄段的住家，这些人群往往对休闲、娱乐以及运动等的精神享受要求较高。 住区周边社区的住户 由于本案在规模和档次上均高于周围物业，在同等条件下，甚至略优于同等地段物品和服务价格，选择本处消费的可能性将会大大提高。东升·龙华园对面的万人小区及周边住户也将是东升·龙华广场金色未来商业街主流消费群体之一。 购买者人群 东升·龙华园住户 这主要出于对该区域发展的信心和金园房产对老客户优惠政策的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中老年人。从商铺销售来看，一般小区规模大，居住人群多，那购买商铺的人其小区居民较多。 周边项目的购买者 由于龙华广场离城市中心商圈较近，但购买者看到了未来所带来的发展契机。因此这些投资者更容易接受东升·龙华广场金色未来商业街 且目前处于规划城区，逢低吸纳，以作保值增值之用，加上社区强大的购买人群作为后盾，经营相对有保证。 三、项目定位分析 我将本案定位成商业步行街，无论从规模、体量都比较庞大。 本项目商铺南北纵向。项目依托的约数万居住人群。本项目临近市中心，直接凭借现有的商业氛围，所以在本案定位上，我建议走特色路线和创新路线，这样既可以弥补本身的不足，又可以避开其他同类物态的竞争矛头。 其次，本案的目标人群很明显，首先应该是东升·龙华园的广大业主，以及周边社区，如四季美林的部分业主，所以，本案在定位上要考虑立足社区，面向社会，在销售及招商过程中也要考虑本社区业主的生活和利益。 考虑到东升·龙华园社区整体的居住氛围和住户的层次较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧、美容美发、书店等。 三、媒体安排 东升·龙华广场金色未来商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为，需要体现三个方面的主导卖点：一是东升·龙华园的规模，品质；二是河西板块的政治经济开发；三是买世纪花园·金色未来内商业街所独享的升值潜力。另外，我们可以贯穿考虑的是“东升地产”的品牌指引作用。 卖点释意: 高品质万人社区，投资增值潜力无限 东升·龙华广场金色未来商业街