利群商业街市场分析.doc

商业物业市场分析 商业物业市场分布特征 利群广场商业步行街，地处莱西市新城区，是新城区的主要商业区。莱西市目前分为：新城区和老城区。新城区以利群集团为主导，向全方面发展。利群广场商业步行街向一个综合性的休闲、购物、娱乐场所发展。 莱西商业物业从经营业态上可分为百货大楼，专业市场（商业街），综合商业街三种商业类型。经营业态从大型专业批发市场到百货大楼综合购物。市级商业中心区的各类商业业态主要代表为： -百货大楼　　　 ：利群超市、利客来、月宫超市、粮贸超市 -专业市场 ：农贸市场、文化市场、富兴商城、新兴商城、乐好服饰等 -专业街 ：长岛路由北向南：东面以：餐饮、厨卫为主； 　　　　　　　　　　　　　　　西面以：灯具、装饰材料、厨卫为主。 　　　　　　　　　　　　　　　靠近威海路：商贸服饰、青岛路 -商业街 ：商业街 莱西近来商业中心仍以老城区为主，集中了利客来，月宫超市，乐好服饰大厦，外贸大厦等，以及商业街，威海路，长岛路中南部，同时莱西汽车站也在老城区，成行成市的专业街/专业市场也较为集中。 随着市政府的北移，新城区的商业开始发展，主要出现了利群这样的大型超市，以及在建的集购物、休闲、娱乐为一体的步行街，从长远来看，新城区的发展将会超过老城区。 现有商业物业类型分析 本部分将分别按照目前莱西商业市场上的四种商业类型来分析商业物业的市场情况。 1）百货大厦 百货大厦的代表主要有利群超市、月宫超市和利客来，其中利客来与月宫超市地处市中心位置，客流量较大。利群超市定位于中档，开业至今经营状况欠佳；月宫超市和利客来则定位于中档偏低档次，吸引中低档消费者，经营状况良好。 表2-1 代表性百货大厦经营概况 企业背景 莱西市月宫食品商场有限责任公司 青岛利客来商贸股份有限公司 青岛利群集团 开业时间 2003.02 2002.08 2004 营业面积（M2） 10000（建面） 12000 20000(建面) 经营楼层 共4层，1到4楼 共4层，1到4楼 共2层，1到2楼 经营档次 中低档 中低档 中高档 消费群体 吸引全市中高收入及工薪阶层 吸引全市中高收入及工薪阶层 吸引中高收入及工薪阶层 经营状况 一般 一般 欠佳 周边商业发展 威海路、商业街形成老城区商业中心 位处新城区商业中心 表2-2 利群超市楼层功能 楼层 经营面积（M2） 楼层功能 经营种类 2 10000 超市 小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货 1 10000 器材、珠宝、服装 化妆珠宝、钟表眼镜、皮具、运动休闲服装、男装、女装、针织、羊绒羊毛、床上用品 表2-3 利客来楼层功能 楼层 经营面积（M2） 楼层功能 经营种类 4 3000 服装 女装、童装、羽绒服 3 3000 品牌服装 男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具 3000 综合超市 生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮 3000 器材、珠宝 家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具 -4 月宫超市楼层功能 楼层 经营面积（m2） 楼层功能 经营种类 4 2500 休闲、娱乐 小吃城、儿童玩具、影碟 3 2500 品牌服装 服装 2 2500 超市 以食品为主 1 2500 超市、首饰 综合超市 虽然目前利客来与月宫超市吸纳老城区及商业街人流，仍有一定的竞争力，但随着新城区的发展，其竞争力会被新城区相同或更高档次的商业所削弱。 2）综合商业街 莱西有较具规模的综合商业街，发展模式主要是依托百货商厦的客流逐步发展而成，业态上与百货商厦形成互补关系。 表2-5 商业街路商铺抽样调查情况 地理位置 店名 营业面积(M2) 租金水平 月均租金（元/M2） 北段 均价 40 8000/年 16.6 南段 均价 40 1．1万/年 23 中间 均价 40 1．6万/年 33 东段 均价 30 3万/年 83 西段 均价 40 3．5万/年 73 蓬莱路 一元店(双层) 24 1．5万/年 52 平均租金 46.7 特点是周末时间人气甚旺，商业街以经营服装类商品为主。蓬莱路和商业街主要吸引老城区消费者为主，商业街16.6-83元/M2.月的租金水平。 3）专业市场/专业街 目前莱西市形成具有一定规模的专业市场有7个，商业街如下图所示。 专业市场或专业街相对较集中在老城区，有统一管理，，商业环境一般。 以下是部分专业街经营情况调查情况。 表2-7 部分专业市场经营情况 昌隆市场?始建于1993年5月，1994年正式投入使用，市场占地2.47公顷，建筑面积3.5万平方米，大小门店580个，市场露天摊位650个（含外环路小摊位45个），摊位出租率达70%，年成交额9800