【超市卖场管理】关于上海大卖场物业对区域房产影响的综合评价.docVIP

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 关于上海大卖场物业对区域房产影响的综合评价 据上海商情信息中心的一份调查显示，上海连锁业的主力业态———标准型超市，02年1－6月份销售178.1亿元，比01年同期仅增长11.5％，而01年同期的增幅高达49.4％，这表明标准型超市经历了快速增长期以后，进入滞胀阶段。 作为上海连锁商业的先驱者，如今标准型超市面临着一“大”一“小”———大卖场和便利店两大新生力量的夹击，市场份额不断丧失。列入统计的上海6大超市公司中，增幅最大的不过13.9％，减幅大的则达到二成，表明标准型超市面临着巨大的市场竞争压力。 调查显示，02年上半年，便利店大大加快发展速度。02年上半年上海各大便利店公司在市内外共开设门店数达560多家，比01年同期开店数增加1倍多，截至02年底，新开的便利店已超过1600家。02年上半年，上海便利店实现销售19.49亿元，比去年同期增长61.3％，但是由于布点过快，一些地区网点过密，单店销售普遍下降。 调查还显示，02年上半年，上海的大型综合超市（大卖场）共实现销售90.84亿元，比01年同期增长28.4％，销售形势明显好于标准型超市。大卖场还普遍采取免费班车的办法，扩大辐射范围，抢夺顾客资源，更增强了对标准型超市的挤压。在列入统计的12家大型综合超市公司中，除了3家销售比去年同期略有下降外，其余9家都有不同程度增长，最高的销售上升了1－2倍。 更值得关注的是，据近期我司有关研究资料表明，62%的购房者已将临近大卖场作为重要购房条件，与成熟商业区（68%）、大型公共绿地（60%）一起位居三甲。与绿地、名校等不同的是，大卖场在上海很少成为房地产策划包装的题材，但实际上却已成为百姓购房要件中的重中之重，更对所在区域房产业的长远发展产生了深远影响。 回顾大卖场登陆上海的7~8年历史，现在的大卖场与起初在上海现身的前辈已有了很大差别。上海早期的大卖场选址一般采用海外通用模式：低廉的场地成本，巨大的停车场，要求在快速干道旁，出入方便等，以自备车顾客为消费主体，尤以麦德龙为典型，他们不考虑周边的商业气氛，顾客来此地除了大批量购物外别无他事，这种卖场周边形不成商圈。随后产生的商业卖场与麦德龙相比采取了一种折衷线路，大多利用工厂区的厂房改建，公共交通尚属方便，但该类卖场即使人流很大，但由于受周边环境限制，商圈也难以发育。而现在发展得最快的是类似于家乐福、乐购、欧尚、好又多等以小型Shopping Mall形式建店的大卖场，这一类卖场从某种程度讲并不完全是一个商业形式，更多是一种房地产的经营模式，利用大卖场聚集的人流，出租店铺开设品牌专卖店、快餐店，甚至游乐场、电影院等等，有的甚至和建材卖场、家电卖场一起形成一个卖场圈，最大限度地聚集人气，让人们像以往逛街一样逛大卖场（见附表1）。 表1 不同时期上海大卖场的发展状况及特征 时期 产品类型 商圈规模 代表物业 对区域房产影响度 起步期 大型仓储式 无 麦德龙 较低 成长期 折衷式 较小 易初莲花 中等 发展期 小型（Shopping Mall） 中等 家乐福、乐购、大润发 较高 资料来源：上海中原市场研究部 根据大卖场物业对周边区域房产影响程度之差异，本评价涉及的对象将着重于成长及发展期的上海大卖场物业，涉及范围将主要包括商圈变化、物业发展、主题提炼、经济税收、流量变化等几方面。 一、大卖场与商圈 1. 大卖场人气聚集程度高 大卖场作为现代零售业态的一种主要形式，日益成为现代人生活不可或缺的部分，到大卖场购物成了现代都市人的生活时尚。从近期我们的调查结果来看，目前上海市民消费支出中的1/3是由于在大卖场购物，为所有购物场所之首。 图1 受访者的消费支出在各类购物场所的比重 资料来源：上海中原市场研究部 大卖场之所以越来越受到消费者的欢迎，最主要的原因有以下几个方面： 首先，大卖场能够满足消费者“一站购物”的需求。“一站购物”是指在一个购物地点一次购买到所需要的所有品类。在这方面，大卖场具有较大的优势。像超市或者大卖场这样的购物场所涵盖了社区商业的基本功能，能满足消费者一次购足的需求。客户在这里一般能做到一次性采购到所有的商品，既节约时间、也能获得更多的优惠，传统零售商很难做到。因此，在大卖场购物的消费者常常会出现超出预算的消费行为，单位客户的顾客价值自然也比传统零售商高得多。 其次，大卖场具有很多传统零售业无可比拟的价格优势。 大卖场往往是从厂商直接进货，减少了中间环节，这样成本自然就低得多。大卖场通常都有相当的消化能力，同时自己可能也兼作批发，而且常常能用现金形式进行大规模采购进一步降低采购成本，对厂商而言，这样的客户当然应该得到更多的优惠，所以大卖场不是向下要利润，而是向