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城市综合体案例研究 2011-11 城市综合体分类 地段分类 城市综合体分类 主导物业形态分类 案例目录 国贸中心启动北京CBD区域发展；SOHO中国在北京CBD的项目为商务人士提供了全新生活理念，并引发一个阶层的产生 北京CBD的规划范围是：东大桥路（西）——西大望路（东）、朝阳北路（北）——通惠河（南）之间约3.99平方公里的区域。 改革开放初期，国贸中心应对城市高档写字楼市场的空白，以高标准办公、会展吸引高端企业、社会精英，商业、酒店应对亚运会需求 地理位置 国贸中心地处北京东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区，与天安门广场近在咫尺。 对外交通 国贸周边的国贸立交桥四通八达，是首都北京东部的交通枢纽。距首都机场只有25分钟车程，地铁国贸站与各线地铁相通，多条公共汽车线路从门前通过，地理位置优越，交通十分快捷。 商务气氛形成，大量城市白领和领先客户聚集，商务居住需求增加 SOHO现代城一期以全新独特的商务公寓面市聚集人气；待区域成熟后推出商业、写字楼 SOHO现代城位于建国路南侧，东三环、东四环之间。 占地面积7.3万平米，总建筑面积为48万平米，容积率达6.7 拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓 项目二期建成后，SOHO品牌深入人心，这里聚集了中国的SOHO先锋 在前期住宅大卖聚集人气的基础上，二期推出办公、商业、娱乐等功能，将SOHO生活完整化——一个项目，可以满足SOHO一族各类日常需要。 先锋群体的聚集产生巨大的影响力，SOHO成为二十一世纪初最热门的话题 建外SOHO——延续SOHO品牌和开发理念，在更优越的区位扩大规模、实现价值提升 SOHO中国在北京CBD将品牌价值最大化运用，相继建成5个以SOHO为主题的项目 SOHO现代城 建外SOHO SOHO尚都 朝外SOHO 光华路SOHO SOHO关键营销策略 高佣金激励，末位淘汰制 SOHO中国的常规佣金是常规开发商标准的3倍，目前大部分开发商自销项目的佣金标准基本在2‰左右，而SOHO中国则在5.5‰-6‰之间，超额甚至能拿到1%。而且佣金按周发放，从不拖欠。 末位 淘汰方式是销售团队每三个月评比一次，每次淘汰一位副总监及其所带的小组，副总监可以重新回去做销售员，也可以主动辞职，而销售员则在新的组合中择优录用，业绩靠后者直接出局。 SOHO关键营销策略 文化营销 、网络营销双管齐下 从《SOHO小报》到潘石屹、张欣夫妇的微薄营销，每一次SOHO中国的动作总能引来大批追随的粉丝。文化营销、网络营销能最大程度地曝光项目，同时减少传统传播渠道的广告投入！ 微薄爆红的“一潘币” “中国第一座 国际化青年城” 以商业为主导 年轻型城市综合体范例 地处北京最繁华最成熟最时尚商圈 清晰时尚的定位 -2F X-LIFE 趣味 -1F Glamaous 眩目 1F Elegant 优雅 2F Sexy 性感 3F Trendy 潮流 4F Crash 冲撞 5F Sporty 动感 6F Happy 快乐 7F Dating 约会 8F Childlike 童真 9F High 兴奋 10-11F Dreaming 梦想 现场装修形象—公共区域 现场装修形象—店铺形象 现场装修形象—围板及导识系统 大悦城地产系列 上海的昨天与今天在此交汇旧城改造类型城市综合体范例 长沙中信新城超大型城市综合体城郊结合部型城市综合体范例 中信新城组合国际化的住宅、商业、商务、酒店、数码工业等共生性城市功能于一体 中信新城将成为国际化都会中心，崛起融城核心 中信新城文化广场娱乐区：中南最高档次的文化娱乐不夜城 中信新城主题公园休闲区：长株潭融城CBD中央公园 中信新城多种住宅产品形式全力打造丰富多彩的城市生活 中信新城现状扫描 中信新城成鬼城 据湖南都市频道“都市1时间”栏目报道，作为南城大盘的中信新城一期(城市广场）空置率高，成为典型的“空城”，交房两年到现在入住率不到4成，相当一部分房子电表的读数为0，调查发现不少人是投资而来非居住，配套的商场，公园，商铺都不完善（整个城市广场的商铺只有一家房屋中介在营业 ），售楼处坦言房子是卖完了但人气低迷。这与“