福州马尾宗地2010-5号地块可行性分析报告.docVIP

马尾宗地2010-5号地块可行性分析报告 地块情况 宗地基本经济指标 编号 宗地位置 出让时间 土地面积 土地用途 容积率 出让年限 规划指标 保证金/起始价 （万元） 马宗地2010-05号快安园区儒江大道东段北侧，原福建NEG公司部分用地 9546平方米?商务金融用地 1000/3450 宗地位置 快安区域房产状况 项目周边楼盘基本信息 项目名称 地址 开发商 开盘时间 物业类别 主力户型 均价（元/㎡） 名郡 江滨大道东段88号 名城地产（福建）有限公司 2006-8-13 公寓 二房、三房 8300 长滩美墅 江滨路东大道188号 福州阳光锦江房地产开发有限公司 2007-10-1 公寓及安置 二房、三房 安置4500；公寓8000 东方名城 东江滨大道68号 名城地产(福建)有限公司 2010-10-6 高层 三房 沿江15000-18000；不沿江10000-13000 江滨锦城 2005 多层 6000-6500 马尾区房地产价格走势 2010年1-9月马尾商品房成交状况表： 地块未来的产品价格预测 目前地块周边公寓产品（70年产权）的二手房价格在7500—8500元/平米左右，沿江的价格在15000元/平米左右。 因该地块产品产权（40年）、地段（不沿江、部分高层可部分观江）、所处区域（工业区内），预计目前的基准价格在6000-6500元/平米。 因产品类型是SOHO或酒店式公寓，可采用精装修或半精装修的方式（有助于二次装修时偷面积及销售），装修标准为500元/平米，故价格可上升至7000-7500元/平米。 据调查，该区域内有8所教育设施待建，其中包括幼儿园、小学、中学（需切实论证）；若属实，则该地块有商业价值，具备在裙楼做部分商业的可能，并且小户型公寓销售不成问题。 综述，我司按保守价格估计，精装修后，该地块的产品价格为：7000元/平米。 产品建议 物业形态 通过实地考察，目前该区域并不适合做商业及纯写字楼，建议做酒店式公寓及SOHO等小户型产品，若有自用需要，可在顶层做部分大面积写字楼。 建筑设计方向 项目 规划与设计标准 整体规划 大厦顶部 主体建筑高度不高于100m，标准层总高度为85.6米，超过部分预留网架及女儿墙，以便竣工验收后可以偷出三层（4000平米）左右的无产权的面积来。 标准层 （附件1 示意图） 面积在1300平米左右； 内部分割成35-80平米的户型； 标准层公摊控制在25%以内； 标准层室内办公空间层高3.6m，净高在2.80m，走道净高在2.6m； 标准层层数21层。 1、2层裙楼 裙楼面积控制在1600㎡左右，部分掏空，以满足采光要求； 地下室 1层地下室满红线开挖，面积9000平米左右，可容纳245个地下停车位，单层层高4.2m左右。 利润测算及竞拍决策 按起拍价测算利润 马宗地2010挂-05号利润测算表——起拍价 地块要求 土地位置 用地面积（亩） 土地出让面积（亩） 规划指标要求 土地性质 开发周期（月） 快安园区儒江大道东段北侧,快安29-2号地块 14.32 14.32 容积率 建筑密度 绿化率 建筑限高（米） 商务金融 33 3.2 20% 30% ≤100 　 / 建筑面积（m2) 建安成本（元） 售价（元） 土地价格（元/亩） 销售费用（占销售收入） 管理费用（元/年） 税费比例（占销售收入） 建设周期（月） 基础数据 总建筑面积 30549.5 / / 2409217.9 3.0% 2000000.0 12.5% 24.0 商业 0.0 2000.0 12000.0 贷款利率（按年计息） 园林景观（元/m2） 前期工程费（元/m2） 市政配套（元/m2） 其他不可预见费用（占销售收入） 写字楼(含精装) 30549.5 2500.0 7000.0 8.0% 100.0 100.0 0.0 2.0% 地下车库 8553.9 2200.0 4000.0 / 成本测算 名目 金额（万元） 销售收入测算 名目 金额（万元） 盈利能力测算 名目 计算值 / 土地费用 3450 商业 0 利润 6336 前期工程费 305 写字楼 21385 利润率 25.5% 建安 9519 车库 3422 年利润率 9.3% 市政、绿化 29 / 投资回报率 142.4% 管理费用 550 年投回报率 71.2% 销售费用 744 / 财务费用 276 税费 3101 其他不可预见费用 496 总计 18470 总计