示范区精装修成本优化方案.docVIP

广渠路15号地项目 示范区精装修 成本优化方案 档案编号 [2010-0 2010-6-13 广渠路15号项目示范区精装修成本优化方案 项目概况： 1、设计限额 项目 分项工程 单方 （元/m2） 备注 样板间 精装 4,600 实楼户内精装标准：住宅3800元/m2，公寓3000元/m2；实楼公共区域精装标准：2800元/m2。考虑样板间的展示作用，限额指标略高于实楼标准。 售楼处开放区 精装 4,200 售楼处开放区精装1,540m2，包括：墙顶地硬装、卫生洁具连五金、门及五金、开关插座、普通照明、固定家具连五金及展台（不含模型等展示品）。 售楼处办公区 简装 800 售楼处办公区精装700m2，包括：墙顶地硬装、卫生洁具连五金、门及五金、开关插座、普通照明。 表1：示范区精装修设计限额 2、造价估算 根据精装修设计公司高文安和磐石2010年5月31日和6月1日提供的A4户型、B1户型及售楼处精装图纸，对成本情况进行了测算，售楼处和两个样板间共2,420m2，测算结果如下表。 表2：示范区精装修造价估算 序号 分项内容 建筑面积 (m2) 单方指标 (元/m2) 1. 售楼处 1,800 4,400 2. A4户型 290 3,595 3. B1户型 330 4,965 方案分析： 方案优化原因： 在设计限额基础上，今年5月编制了方案阶段目标成本，其中包括各档产品的精装成本单方标准，与其相比较：B1户型单方超1100元/m2，A4户型单方超300元/m2，售楼处单方超200元/m2。 具体优化建议： 售楼处开放区和A4、B1两个户型的样板间精装修是本项目向潜在客户进行展示的最直接内容，也是客户最容易进行评判选择的标准，效果至关重要，因此此次优化建议是在不影响整体精装修设计效果和营销策略的前提下，对成本做进一步优化。 1．石材优化建议： (1)墙面石材尽量采用湿贴工艺：墙面石材铺装有干挂和湿贴两种施工工艺，干挂要求石材厚度2.5~3.0cm，湿贴对石材厚度没有要求，一般做到1.2~1.5cm左右，以石材厚度2.5cm规格板单价600元/m2为基准测算，干挂工艺综合单价为900元/m2，湿贴工艺综合单价为600元/m2，成本节约三分之一。本项目墙面石材近10万平米，按上述石材标准假设算，可以节省成本3000万元。而且，干挂石材做法的厚度8-10cm，占用有效使用面积，尤其是卫生间部位，空间感差别显著，以3*5m卫生间为例，湿贴工艺可以提升使用面积1m2以上。 (2)单价1000元/m2以上石材做复合石材， 可以节约成本50%。 (3)石材病事前防治。主要是地面石材，常见石材病如泛碱、水斑、黄斑等，很多项目受到此类问题困扰，尤其对于高档精装项目，客户层次高、更加挑剔，发生问题后会影响公司形象、维修纠纷、高昂的维修费用，尤其是石材拼花部位。选用可靠石材防护产品，论证粘结材料及工艺，防止石材病发生。 2.壁纸优化建议： 本次方案中壁纸使用量较大，价格区间尽量选择壁纸尽量在50~80元/m2，此价格区间的选择面是比较大的。 3.木饰面优化建议： 本次方案中使用了部分木饰面做墙面装饰和木格栅类装饰，要求木饰面在工厂进行加工，避免现场加工带来的施工质量和成品保护难题，从而避免因质量问题带来的成本增加情况的发生。 结论： 通过对售楼处和样板间精装修方案中的石材铺贴方式、壁纸选择等进行优化，展开到整个项目的精装修方案可降低成本约3000万元左右。 2010-6-13 广渠路15号地成本优化方案 2