社区商业分析及招商策略.ppt

社区商业分析及招商策略 什么是社区商业？ 概念——社区商业是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是相对于城市中心商业、区域型商业而言的商业形态 社区商业 以住宅小区为载体 以利民便民为宗旨 以地域内和周边居民为主要服务对象 对住宅小区的依存关系： 建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的 经营上，直接指向小区住户 表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，是区别与其他商业最重要的特点 不是、也无法满足所指向的终端消费者的所有商业需求 但对消费者需求的满足必须具备方便的特性 社区商业与城市商业的区别？ 在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上存在差异性 满足住宅小区部分商业需求 具有满足需求的便利性 形态、业态、层次较不完善 类型 位置 消费群体 业态组合 建筑形态 社区商业 依附于社区，离居住集聚区很近 消费对象明确，主要为周边居住区的居民，商圈小 主要面向社区居民的日常消费、针对性更强，主要经销日常生活用品，业态不完善 最常见的是底商形态，一般是独立的商铺，少量为大开间商场 城市商业 城市商业区 城市某区域或整个城市，甚至更为广泛 各种各样的业态，十分完善 形态多种多样 社区商业有哪些类型？ 根据服务范围的不同，分为外向型、中间型和内向型三种 1、按照商住比 2、按照人均商业面积 分类 参考标准值 分类 参考标准值 外向型 5%-11% 外向型 1.08-2.54㎡ 中间型 （偏外向型） 2%-5% 中间型 （偏外向型） 0.14-0.87㎡ 内向型 2%以下 内向型 0.14-0.87㎡ 社区商业分类 社区商业服务半径？ 主要消费圈在500m范围内 社区商业 步行 5分钟 约500m 步行 10分钟 约1km 骑车 15分钟 约2km 主要消费圈：社区商业50%-80%终端消费者来源于该区域 次要消费圈：社区商业15%-25%终端消费者来源于该区域 边缘消费圈：社区商业零星的终端消费者来源于该区域 “51015”社区购物网络 专业人士通过对人出行购物习惯的研究，提出社区服务网络： 步行5分钟到达便利店 步行10分钟到达超市、餐饮店 骑车15分钟到达购物中心 社区商业定位系统 项 目 战 略 定 位 主题定位 市场定位 客群定位 产品定位 形象定位 价格定位 以一种概念或文化标注项目的核心价值 确定占领市场的特定身份：领袖？跟随？差异？创新？ 结合项目或市场确定购买圈层 确定项目的产品形态、风格、档次 展示项目的整体印象 以高价确定项目地位，或以低价竞争市场，强化竞争力 项目整体战略定位——原则 战略定位：完整体现和代表项目的核心价值的理念 定 位 的 原 则 整体项目的大定位 消费者的需求 社区商业物业的特征 平衡区域商业布局的需要 周边竞争项目的商业特点 项目整体战略定位——方法 消费者希望什么 市场竞争偏向 地块自身适宜做什么 项目 定位 方法：三相交定位法 消费者、地块、市场组成一个大的立体平台，三者在内容、作用、功能上交叉联系，相交的平衡点就是项目的定位依据 形象定位 商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等； 业态规划前提——功能定位 项目整体商业功能 休闲 功能 购物 功能 社区公共服务功能 餐饮 功能 保健 功能 文化 功能 娱乐 功能 项目战略定位 功能支撑 业态规划原则 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。 各类商家物业条件一般规律 业态 经营面积（㎡） 经营楼层 位置 社区超市 1000-5000 -1-3层 主干道/主入口 便利超市 100-500 1层 主入口/主干道 餐饮 快餐类：100-500； 西餐咖啡：200-800；中式酒楼：1000-3000 1 层/2层 偏好社区商业街两端位置，临近主干道 美容美发 美发50-100； 美容200-1000 1 层/2层 主力承租面积通常位于2层，具体位置无特殊要求 休闲类 500-1000 1 层/2层 主力承租面积通常位于2层，具体位置无求，但要有一个良好的展示面 便利店 50-200 1层 靠近主入口，离居住区域较近 饼屋或蛋糕店 30-60 1层 一般处于社区商业街中间位置 生活家居 100-200 1 层/2层 属于新兴社区过渡