售楼处三年返租改五年返租方案.docVIP

三年返租改五年返租方案（新） （销售部） 由于目前二楼销售相对缓慢，已经激进停滞状态，，为了尽快打破目前现状，在我部门的充分调查和考证的情况下，我部门与招商部共同研究后再得到公司领导的同意下，决定将原来的三年返租调整为五年返租，具体方案如下： 目前我们项目的二楼销售平均销售价格为3633元/平方米三年返租为6%/年租金为218元/平方米，计：18%年租金为654元/平方米实际销售价格为2979元/平方米。 招商部目前制定的租金的价格的政策为：一到三年租金不变（第一年第二年免收租金，第三年收取租金为3.5%（销售总价）、第四年租金为4.5%（销售总价）、第五年租金为6%（销售总价）； 现在我们将原来的三年改为五年返租，那么具体操作方案为： 1、 原先的三年返租的租金为6%/年合计三年返总房款的18%（一次性返还）。现在为了增强客户的购买欲望，将原来的三年返租不变，在第四、五年租金返还上做部分上浮，第四年的租金返回为7%，第五年租金返还8%这样我们增加了15%的返还比例，会大大的刺激客户端购买欲望，这将是我们项目的又一买点、和亮点， 2、根据第一条的返租方式，那么我公司将会减少收益为15%，为了将损失降到最底根据计算我们从第三年开始收取商家的租金，根据招商部的年租金的收取方案——第四年租金为4.5%（销售总价）、第五年租金为6%（销售总价）；这样我们可以收回租金为10.5%，那么我们现在可以上浮销售价格4.5%，这样就可以持平。同时为了刺激消费，我部门将准备加大优惠幅度。为不增加公司的损失我们可以适当提高销售价格，目前先提高30 元/平方米，看来可量再适时提高价格。 优逆势分析 那么根据以上的数据分析和计算（10.5%+4.5%=15%）我们在总的价格与利润上没有真正的损失，这样就可以用租金来弥补我们的经济损失。 具体计算方式 例如C-1D2809 面积51.15平方米 单价为3760元 总价为：192324元 192324×18%=34618.32元（原来的前三年返还租金） 192324×15%=28848.6（现在增加的两年返还租金） (28848.6+34618.32)÷192324=33%（现在实际返租百分比） 28848.6+34618.32=63466.92元（现在实际一次性返还租金） 192324×10.5%=20194.02（后两年收取的租金） 20194.02×3.59%=725（元损失的三年租金存款利息） 725÷192324=0.377% 192324×4.5%=8654.58（价格上调部分） 8654.58+725=9379，58元（应该上调部分的价格） 51．15×50元/平方米=2557.5元（上调让利部分的价格） 2557.5+9379.58=11937.08元（实际应该上调的总价） 11937.08÷51.15平方米=233.38元/平方米 233.4÷3760=6.2% 3633×1.062=3858.25元/平方米（调整后的二楼销售均价） 3858.25-3633=225.25元/平方米（实际均价上调的单价） 备注：1、在原来的价格基础上上调6.2%。 在现在的价格基础上最大优惠价格可以达到100元/平方米，这样可以采取更大的优惠政策促使客户成交，增加成交率； 3、由原来的三年返租改为五年返租将会对购房者产生更大的购买欲望； 劣势分析 1、对已经购买的部分投资户有一定的负面影响， 2、如果招商不成功，可能公司要有相当大的损失，尤其是现在开始执行的5年返租的部分要特别注意。所以招商工作要非常之重视起来 例如：192324×（15%-6.2%）=16924.5 602-132=474套×16924.5元=802.22万元 802.22万元×3.59%×3=86.4万元 86.4万元÷474套=1822元/套（3年的利息） 如果该部分出租率越高损失就越低。如果能达到50%的出租率，公司将不会受到损失。 建议： 建议目前暂时不要一次性涨到位可以分两次涨价。如果现在一次性涨价过高会给人一个直接的感觉——返租的部分是公司上涨价格的部分，给人一种不信任的感觉。我们应该看下一步的销售情况，适时地提高销售价格。请领导考虑！ 同时要针对这一买点进行强势宣传和策划工作，那将会对前的整个项目的销售起到急强的催动作用，我们下一步就主要针对这一买点进行强势宣传 以达到促销的强有力的效果 以上建议，请公司领导予以审批 通成国贸广场销售部 2008年9月10日