物业工程管理类通用标准.docVIP

工程管理类通用标准 目的 建立物业统一的管理标准，进一步规范物业公司 配电设备接地连接线接地可靠，接地电阻应每年测试1次并留存记录，接地电阻应小于4欧姆 电容补偿柜能手动、自动调节控制，功率因数不小于0.9；补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏，补偿电容壳体无膨胀。每年至少1次对相间对地绝缘电阻进行测试并记录；电阻应大于0.5兆欧 高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确 高压继电保护装置应灵敏可靠 每季度检测应急电源主备电源（柴油发电机、UPS蓄电池）和末端双路电源互投开关功能是否正常并记录 酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年对蓄电池进行1次充放电保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液，电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖 发生停电事故后， 5分钟（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少能连续运行4小时 1、发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机无异常声音、异常震动，接地可靠；柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求；2、发电机设备：润滑油颜色、油质正常，油位在正常位置；润滑油泵管线接头阀门无泄漏；3、储油间地面采用沙地或鹅卵石，油箱储存柴油量不超过8小时使用量；4、发电机蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行1次，每次运行时间不低于15分钟；5、若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应及时更换。 6、配备2套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。 电梯系统管理 电梯年检合格证、维修保养合同完备 电梯维保供方应有合格有效的资质，维保人员持有效证件上岗，每15天至少进行1次维修保养，有维修保养记录。 项目应配备电梯安全管理人员，且持证上岗；并对维保工作的落实情况进行监督管理，留存供方维保、故障处理记录 门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；平层状态合格，平层误差在正负7毫米以内 限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性 电梯机房门应上锁，门外有警告标识；电梯机房应有通风降温设施，温度保持在5至40摄氏度之间，门窗应有防飘雨设施（如需）；盘车、救人设施置于机房明显位置；平层标志明显，张贴平层标识对照表，并定期进行补刷；承重梁和吊钩上应标明最大允许负荷。 减速器内润滑油清洁和润滑性能良好，油面高度在油标规定范围内 轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，曳引机下置的无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位 控制柜内继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象 继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误 滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在1个捻距内最大断丝数不允许超过总丝数的10%，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90% 安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开 电梯运行出现故障后，持证人员应在15分钟内到达现场做救援处理 给排水系统管理 水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴／分，填料密封泄漏应处于10滴／分至20滴/分之间。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书 生活水水池、水箱每半年进行清洗及水质检测；已经移交给自来水公司的需要自来水公司提供检测报告和清洗资料 限水、停水按规定时间通知用户 高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，重要管道上的压力仪表按相关法规要求进行校验 水泵房有排水沟和防溢水设施；下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积 污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值，电机绝缘阻值不小于0.5兆欧 每日分别对生活水泵房、水箱间、中水机房巡视2次（日夜班各1次）。生活水箱、水池加盖上双锁，在通气口、溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位