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项目可行性研究该书内容报告编写
第九章 项目可行性研究 概述、内容 报告编写 第一节 房地产投资项目可行性研究概述 一、可行性研究分类 二、房地产开发程序与可行性研究的关系 三、可行性研究与项目评估 四、房地产项目可行性分析的内容 分类 二 流程 可行性研究报告的内容 1、项目概况:介绍项目的背景(即由来);项目的主要建设 内容;项目建设的必要性;报告编制的依据(立项、规划、政 策、委托方提供的有关资料);项目财务测算的主要指标(总 投资及其构成;销售收入、利润、利润率;财务评价指标等) 2、公司情况:属合营企业者,阐明公司名称、经营宗旨、经 营范围、经营规模;合营各方基本情况(名称、法定地址、法 定代表人、职务、国籍);合营公司总投资额及双方出资情况 (投资额、注册资本、注册资本份额、资金运转方式);合营 期限;合营性质。 3、市场分析:考虑当前本开发项目的销售情况及房地产市场 现状、前景预测和对本项目的影响。 可行性研究报告的内容 4、项目选址及建设条件:项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。 5、规划构思及建设规模:规划构思包括主体结构用途、配 套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类 型等。建设规模包括主要技术经济指标,如总占地面积、规 划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积率、 绿化面积、绿化覆盖率等。 6、物料消耗与供应:“三材”用料、水、电、气等的用量。 7、基础设施:项目自身的基础设施规划安排。 8、(消防、安全、)节能 9、环境保护 可行性研究报告的内容 10、建设进度 11、公司机构设置与人员组织 12、投资估算及资金筹措 13、财务分析(包括基础数据说明;收入及税金估算;总 成本费用估算;现金流量分析;资金平衡分析) 14、不确定性分析(盈亏平衡分析;敏感性分析) 15、外汇平衡分析:公司是否具有涉外经营权,销售收取 外汇所占比例,以及外汇需要支出项目,外汇结算是否能够 平衡。 16、结论与建议 可行性研究报告的内容 17、附表: (1)经济技术指标表;(2)物料供应表;(3)投资估算表;(4)投资使用与资金筹措表;(5)销售收入及税金估算表;(6)损益表;(7)借款还本付息计算表;(8)现金流量表(全部投资);(9)现金流量表(自有资金);(10)资金来源与运用表;(11)资产负债表;(12)外汇平衡表;(13)敏感性分析表等 18、附件 (1)有关项目立项资料 (2)有关企业资料(营业执照、章程、验资报告、合作协议 等) (3)有关项目规划批复资料 (4)有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价 (5)有关该项目的各部门协调会议纪要 (6)项目的位置图 房地产贷款项目评估报告的框架 ——建设银行房地产贷款项目评估报告要求 1、项目评估结论 2、借款人及项目主要关系人资信评估 3、项目概况和建设情况评估 4、项目市场情况评估 5、投资估算与融资方案评估 6、财务基础数据的确定 7、财务效益评估 8、不确定性分析 9、银行效益与风险防范措施评估 10、附表及附件 报告内容参见附件1 可行性研究报告的编制 一、资料收集 二、编制技术程序 一、资料收集 1、公司情况:公司合作各方情况说明;合作协议书;项目公司章程;企业法人执照;企业注册资金验资报告 2、项目前期审批资料:项目建议书及有关立项批复;项目选址意见书(含位置图);规划设计条件通知书;审定设计方案通知书(含规划图和建筑设计图);市政咨询意见 (如危改项目,市政公用局、电力等部门出具的意见) 续上 3、项目现状基本情况:占地面积(其中,规划建设用地面积、 市政代征地面积、保留用地面积);现有建筑面积(住宅面积 (按公房和私房分)、单位用房面积(按商业、办公、学校等 性质分);现状居住人口、户数,单位数量;树木、公厕等; 市政基础设施情况(上水、下水、电力、供气、供热、电信的 管线情况、设施用房情况) 4、项目规划设想:总建筑面积(其中,物业分割情况:(1) 住宅、写字楼、商场、公寓、地下车库、人防及设备用房、配 套设施用房(居委会、锅炉房、煤气调压站、变电室等);或 者简单分为居住物业、配套公建、非配套公建;(2)地上建 筑面积和地下建筑面积);绿地率;规划容积率;建筑密度; 各类建筑成本的初步估算资料。 第五节 房地产投资项目可行性研究报告的编制 续上 5、拆迁设想:居民补偿标准;住宅和单位用房补偿设想;树木、公 厕、市政管线补偿费用等 6、市政和环保咨询情况,包括: (1)供电:北京供电企业管理协会咨询服务部的“供电可行性咨询 报告”; (2)上水:市自来水公司设计部门的“给水规划方案”; (3)下水:市政局的四方市政技术开发公司的“排水方案”; (4)
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