项目可行性研究该书内容报告编写.ppt

第九章 项目可行性研究 概述、内容 报告编写 第一节 房地产投资项目可行性研究概述 一、可行性研究分类 二、房地产开发程序与可行性研究的关系 三、可行性研究与项目评估 四、房地产项目可行性分析的内容 分类 二 流程 可行性研究报告的内容 1、项目概况：介绍项目的背景（即由来）；项目的主要建设 内容；项目建设的必要性；报告编制的依据（立项、规划、政 策、委托方提供的有关资料）；项目财务测算的主要指标（总 投资及其构成；销售收入、利润、利润率；财务评价指标等） 2、公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经 营范围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法 定代表人、职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况 （投资额、注册资本、注册资本份额、资金运转方式）；合营 期限；合营性质。 3、市场分析：考虑当前本开发项目的销售情况及房地产市场 现状、前景预测和对本项目的影响。 可行性研究报告的内容 4、项目选址及建设条件：项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。 5、规划构思及建设规模：规划构思包括主体结构用途、配 套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类 型等。建设规模包括主要技术经济指标，如总占地面积、规 划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积率、 绿化面积、绿化覆盖率等。 6、物料消耗与供应：“三材”用料、水、电、气等的用量。 7、基础设施：项目自身的基础设施规划安排。 8、（消防、安全、）节能 9、环境保护 可行性研究报告的内容 10、建设进度 11、公司机构设置与人员组织 12、投资估算及资金筹措 13、财务分析（包括基础数据说明；收入及税金估算；总 成本费用估算；现金流量分析；资金平衡分析） 14、不确定性分析（盈亏平衡分析；敏感性分析） 15、外汇平衡分析：公司是否具有涉外经营权，销售收取 外汇所占比例，以及外汇需要支出项目，外汇结算是否能够 平衡。 16、结论与建议 可行性研究报告的内容 17、附表： （1）经济技术指标表；（2）物料供应表；（3）投资估算表；（4）投资使用与资金筹措表；（5）销售收入及税金估算表；（6）损益表；（7）借款还本付息计算表；（8）现金流量表（全部投资）；（9）现金流量表（自有资金）；（10）资金来源与运用表；（11）资产负债表；（12）外汇平衡表；（13）敏感性分析表等 18、附件 （1）有关项目立项资料 （2）有关企业资料（营业执照、章程、验资报告、合作协议 等） （3）有关项目规划批复资料 （4）有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价 （5）有关该项目的各部门协调会议纪要 （6）项目的位置图 房地产贷款项目评估报告的框架 ——建设银行房地产贷款项目评估报告要求 1、项目评估结论 2、借款人及项目主要关系人资信评估 3、项目概况和建设情况评估 4、项目市场情况评估 5、投资估算与融资方案评估 6、财务基础数据的确定 7、财务效益评估 8、不确定性分析 9、银行效益与风险防范措施评估 10、附表及附件 报告内容参见附件1 可行性研究报告的编制 一、资料收集 二、编制技术程序 一、资料收集 1、公司情况：公司合作各方情况说明；合作协议书；项目公司章程；企业法人执照；企业注册资金验资报告 2、项目前期审批资料：项目建议书及有关立项批复；项目选址意见书（含位置图）；规划设计条件通知书；审定设计方案通知书（含规划图和建筑设计图）；市政咨询意见 （如危改项目，市政公用局、电力等部门出具的意见） 续上 3、项目现状基本情况：占地面积（其中，规划建设用地面积、 市政代征地面积、保留用地面积）；现有建筑面积（住宅面积 （按公房和私房分）、单位用房面积（按商业、办公、学校等 性质分）；现状居住人口、户数，单位数量；树木、公厕等； 市政基础设施情况（上水、下水、电力、供气、供热、电信的 管线情况、设施用房情况） 4、项目规划设想：总建筑面积（其中，物业分割情况：（1） 住宅、写字楼、商场、公寓、地下车库、人防及设备用房、配 套设施用房（居委会、锅炉房、煤气调压站、变电室等）；或 者简单分为居住物业、配套公建、非配套公建；（2）地上建 筑面积和地下建筑面积）；绿地率；规划容积率；建筑密度； 各类建筑成本的初步估算资料。 第五节 房地产投资项目可行性研究报告的编制 续上 5、拆迁设想：居民补偿标准；住宅和单位用房补偿设想；树木、公 厕、市政管线补偿费用等 6、市政和环保咨询情况，包括： （1）供电：北京供电企业管理协会咨询服务部的“供电可行性咨询 报告”； （2）上水：市自来水公司设计部门的“给水规划方案”； （3）下水：市政局的四方市政技术开发公司的“排水方案”； （4）