物业管理经管第3章 房地产投资分析技术.ppt

注册物业管理师 物业经营管理 第三章 房地产投资分析技术 考试大纲 （一）考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。? ? （二）考试基本要求? ? 掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。? ? 熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。? ? 了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。? ? （三）要点说明? ? 1．现金流量与现金流量图? ? 2．资金时间价值与资金等值的判定? ? 3．设备更新的内容与特点? ? 4．投资回收与投资回报的区别? ? 5．盈利能力指标的分类 第三章 房地产投资分析技术 第一节 投资分析的基本概念 第二节 现值与现值计算 第三节 设备更新中的经济分析 第四节 房地产投资财务评价指标 第五节 某出租公寓项目投资分析案例 第一节 投资分析的基本概念 一、现金流量 二、现金流量图 三、房地产置业投资 四、房地产置业投资的现金流量 一、现金流量 一、现金流量 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。 现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 二、现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 现金流量图的基本规则 1、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。 0表示当前时点，1表示第一个计息周期的期末，第二周期的开始 现金流量图的基本规则 2．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 现金流量图的基本规则 3．为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 现金流量图的基本规则 4．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 投资 投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。 三、房地产置业投资 房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。 流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。 四、房地产置业投资的现金流量 (一)现金流分析中的常用术语 (二)受益性物业的现金流 (一)现金流分析中的常用术语 1．潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入 (一)现金流分析中的常用术语 2．空置和收租损失：两方面原因造成： 一是空置的面积不能产生租金收入 二是租出的面积没有收到租金 (一)现金流分析中的常用术语 3．其他收入 物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。又称计划外收入 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。 (一)现金流分析中的常用术语 4．有效毛收入 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业