房地产估价收益法教学课件PPT.pptVIP

§5-1 收益法概述 四、操作步骤 §5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 2、不同年限价格的换算 例 例 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 净收益发生时间 a发生在期初 例： 三、纯收益按一定数额递增 例 递减 四、纯收益按一定比率递增（减） 例 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 例 §5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 一、纯收益 （净收益） 有效毛收入与运营费用的变化不同 例 （二）不同类型房地产的净收益求取 例 例 例 例题 例 题 二、报酬率 二、报酬率 （三）报酬率求取的基本方法 （三）报酬率求取的基本方法 资本化率 资本化率的种类 例 资本化率的种类 例 例 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例 例 题 例 题 例 题 例 题 （一）净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 第五章 收益法 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） 净收益流量的类型 1、每年基本上固定不变； 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4、其他有规则的变动情况。 设：Ai——每一期的经营收入； Ci——每一期的经营费用， 则：ai=Ai－Ci 第五章 收益法 Ai每一期以一定的比率sA递增，Ci 每一期以一定的比率sC递增，且收益年限为n Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率sC递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额b递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率sA递增，Ci每一期以一定的比率sC递减，且收益年限为无限 第五章 收益法 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 第五章 收益法 1、出租型房地产净收益的求取 净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－租赁税费 2、直接经营型房地产净收益的求取 （1）商业 净收益＝商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加 －管理费用－财务费用 －商业利润 （2）工业 净收益＝销售收入－生产成本－ 产品销售费用－产品销售税金及附加 －管理费用－财务费用 －厂商利润 （3）农地 3、其他类型房地产净收益的求取 第五章 收益法 净收益＝农地年产值－种苗费－肥料费－水利费－农药费－农具费－人工费 －畜工费－农舍费－投资利息－农业税－农业利润 （三）有形收益和无形收益 （四）实际收益和客观收益 实际收益—— 在现状下实际取得的收益 客观收益—— 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 第五章 收益法 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的收益还原率为10％。试选用所给资料估算该旅馆的价值。 （1）年有效毛收入＝300×45×365×(1－20％)＝394.20(万元) 第五章 收益法 （2）年运营费用＝394.2×30％＝118.26（万元） （3）年净收益＝394.2－118.26＝275.94（万元） （4）旅馆价值＝295.94÷10％＝2959.4（万元） 某商店的土地使用权年限为40年，从2008年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2009年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2012年12月1日带租约出售时的正常价格