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资产评估论文 探析环境因素对我国房地产价格影响 所在系（院） 经管系 专 业 公司理财 年 级 2010 姓 名 佘园园 学 号 1051388 任 课 教 师 吴红良 完成时间： 2013年 06月 13日探析环境因素对我国房地产评估影响 摘要：近年来,我国住宅房地产,这种情况不仅地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素,住房问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题社会问题环境是人们日益关注的焦点，我们都不愿意生活在有污染的环境中。本文从房地产价格的相关理论出发,以住宅房地产价格为研究对象,一环境影响评估的　　环境因素对房地产价值会产生影响，已经意识到这个问题。这里的环境不是指人文环境，特指大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素。环境影响评估 (environmental impact assessment)就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。环境因素影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响环境污染因素，由于自然条件的限制，房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。 　　自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人类活动受到限制，那么房地产。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。 二环境因素对房地产价值造成影响的典型案例 　　我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。镉污染暴光之前，柳州一直对外宣传“山清水秀地干净”的工业宜居山水城市，随着柳州的硬件施设发展，给外省人的确有了一种移民赚钱的好印象，加上全国房地产业嘭嘭响，柳州的房价也步步步高升，这种高位接盘的对象大都是外地人，本地人基本都有自己的房子了的，能住得下的都不打算高位买房了。现在不一样了白，柳州的水没能吃了白，“死在柳州”毕竟没是每一个外乡人所渴望的，这和“吃在广州，玩在杭州”是没得比的，现在是暴光了水灾难那么，这房价在外地人的抛盘下，本来人家有点就是来炒房的，现在问题严重了，在风险投资驱避的原则下，炒房也好，买房也好，肯定一个比一个跑得快，这对柳州的房地产绝对会是沉重的打击，柳州的房地产业下滑速度必然将走在全国前列。类似案例还有很多，安装防噪音设施仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势认定不动产价值因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。 三我国目前房地产估价中环境影响评估的现状 　.环境影响评估应遵循的环境保护方面的法律法规 　　我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如《海洋环境保护法》（1982年）、《建设项目环境保护设计规定》（1987年）、《固体废物污染环境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《环境噪声防治法》（1996年）、《建设项目环境保护管理条例》（1998年）、《大气污染防治法》（2000年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。估价机构在进行环境影响评估时，首先要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或应是被保护的范围内。 　　2.当前房地产估价中环境影响评估的现状 　　对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》估价规范对估价人员到现场查勘的内容，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。