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我国公共租赁住房融资模式多元化分析 　　摘要： 自国家十二五规划提出建设3600万套保障房以来，我国公共租赁住房发展迅速，2014年廉租住房并入公共租赁住房，公共租赁住房的发展取得了阶段性成果，然而公共租赁住房建设需要大量资金，本文针对如何建立健全住房保障体系，解决公共租赁住房建设过程中的资金问题进行了分析，并提出了公共租赁住房融资模式多元化的建议。 　　Abstract： Since the countrys 12th Five-Year Plan had proposed to construct 36 million sets of affordable housing， the development of public rental housing in China has been rapid. In 2014， low-rent housing has been incorporated into public rental housing， and the development of public rental housing has achieved initial results. However， the construction of public rental housing needs a lot of money. This paper analyzes how to establish a sound housing security system and solve the capital problems in construction of public rental housing， and puts forward the proposal of diversification of public rental housing financing mode. 　　?P键词： 公共租赁住房；融资模式；多元化 　　Key words： public rental housing；financing model；diversification 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）23-0017-02 　　0 引言 　　随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，住房需求越来越大，商品房价格不断增长，其价格已经大大超出了中低收入者的消费水平。公共租赁住房建设作为解决中低收入者住房问题的保障性建设工程，自实施建设以来，时常受到资金问题的掣肘，如何突破资金瓶颈，受到越来越广泛的关注。 　　1 公共租赁住房建设过程中的融资现状分析 　　为解决中低收入家庭的住房问题，在政府部门的大力倡导下，公共租赁住房的数目逐年增加，公共租赁住房投资大，所取得的租金收入与所需支付的贷款利息相去甚远，使其具有项目贷款资金需求量大、资本金需求量大、资本金占压时间长、贷款期限长的特点，也因此给公共租赁住房的建设资金筹集带来了不小的阻碍。首先是社会融资难度大。公共租赁住房建设用地大多是政府划拨，受用途限制，银行、保险公司等金融机构不愿意将其用作贷款抵押，银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和其他社会资金难以融入加大了公共租赁住房建设资金筹集的难度大。其次是政府支出压力大。在公共租赁住房建设资金依靠中央财政和地方财政划拨，政府资金来源主要依靠财政预算、发行债券、土地出让金净收益、保障房建设企业债等，预算有限，尤其是中西部地区，县级财政本身实力较弱，又直接承担建设资金任务，承受的资金压力可想而知。最后是融资渠道有限。融资渠道单一是导致我国公共租赁住房建设资金的主要原因，有专家指出“通过对国际经验的分析得出重要的一点启示是市场化的资金运作。给出广开融资渠道的建议包括运用资产证券化、项目融资和PPP模式进行公租房建设的融资，并认为PPP模式更适合我国国情”。 　　2 公共租赁住房融资模式多元化分析 　　针对公共租赁住房“两大两长”的融资难点，各地政府部门积极探索适合公共租赁房建设运营的融资模式。 　　首先，商业贷款模式。向银行贷款是房地产企业建设资金的主要来源，公共租赁住房建设同样可以借鉴。例如，以北京市以过桥贷款的形式，分别与国家开发银行、北京银行签订了2.5亿元、1.28亿元的贷款合同，成功落实公共租赁住房项目的3.78亿前期资金，使公共租赁住房建设项目顺利启动，待公积金贷款到位后再与商业贷款进行置换。天津住房保障管理部门则与国家开发银行天津分行共同制定公共租赁住房融资计划，由该行牵头，为公共租租赁住房建设提供190亿、为期15年的商业贷款，并建立公共租赁住房平衡基金池，多渠道吸纳社会资金，配合该方案。 　　其次，住房公积金贷款模式。以天津为例，2009年