春房地产法教案（公选）简版.ppt

课程导读 课程意义 课程内容 主要法规 参考教材 课程定位 教学目标 课程意义 房地产法是个人生活中一部很重要的法律。 房地产法离我们有多远？ 生活中的法律 宪法 婚姻法 义务教育法 劳动法 民法 合同法 消费者权益保护法 交通法规 税法 刑法 房地产对个人生活的影响 决定工作地点的选择； 决定个人财富的数量。 北京限购规定 自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 传媒大学大四学生炒房资产达500万元！ 德国房价缘何十年不涨？ 课程定位 “消费者” 投资客 开发商 课程目标 掌握房地产法基本概念 熟悉房地产法基本制度 理解房地产法基本原理 参考教材 课程内容 第一讲 房地产法律制度导论 第二讲 房地产用地法律制度 第三讲 房地产开发法律制度 第四讲 房地产交易法律制度 第五讲 物业管理法律制度 第六讲 房地产金融法律制度 第七讲 房地产投资法律制度 第八讲 房地产交易法律实务 第九讲 商品房预售合同讲解 课程安排 主要法律 宪法 土地管理法 城市房地产管理法 国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房地产开发经营管理条例 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 城乡规划法 合同法 商品房销售管理办法 物权法 物业管理条例 住房公积金条例 第一讲 房地产法导论 第一节 房地产基本知识 第二节 房地产法基本制度 第三节 房地产法的特点和地位 第一节 房地产基本知识 一、建筑物分类 二、基本术语 一、建筑物分类 （一）按用途分 1、民用建筑：居住建筑与公共建筑 2、工业建筑 ※相应的，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地产旅游地产、工业地产之分。 麦当劳商业模式------房地产公司 麦当劳的全美万家店铺中，６０％的所有权是属于麦当劳的，另外４０％是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有２至４成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了４０％的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有１／４来自直营店，有３／４来自加盟店，而总收入的９０％来自房租。 麦当劳特许加盟案 　 依据麦当劳的要求，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为，特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭售行为。 　　 法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后，每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的一部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的。 　 　 最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售。 （二）按建筑结构分 （三）按建筑结构承重方式分 （四）建筑高度分 官书院小区7楼二手房转让 住宅设计规范 4.1.6 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。 ①底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯； 　　②底层做架空层或贮存空间