商业地产营销策划案例模板.doc

商 业 地 产 营 销 　　　　　　　　　　　　目 录 序、商业地产关键词 第一篇、商业地产综述 一、商业地产分类 二、商业地产宏观情况 第二篇、商业地产的营销代理 一、商业地产代理团队 二、商业地产：招商方案的策划：招商方案的实施和监督序、商业地产关键词 关键词一：“商业地产经营决定价值” 投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。地产商增值顾问服务在策划过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务。：商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2005年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点商铺开发尚待继续探索 上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2004年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。策划、销售、招商商业地产项目投标、签署合约、项目定位、建筑规划设计、设计深化与招标、形象设计与包装、招商营销、产权销售、商业开业。立项：接受客户委托，进行立项研究和立项过程操作项目确立前的初步市场调查，包括宏观政策、国内外同行业现实状况和发展趋势、相关产业状况、技术水平评价项目范围确定、项目基本定位、项目建筑学价值、环境与历史价值评价项目的经济效益估算、社会效益和环境效益的初步评价编写项目建议书、可行性研究：经济效益评价，提出评价结论和建议市场调查包括项目产品（包括货物产品和服务产品）的市场供求现状、趋势调查，可利用资源调查，技术路线及装备路线调查，竞争者调查，自然环境调查，政策环境调查，文化环境调查等方面。市场预测根据市场调查资料进行分析，做出项目建成后全部经营期内的市场细分预测，提出市场预测的相关指标。项目建设方案和工艺流程评价对项目建设方案的技术可行性、先进性，工艺流程的可行性和先进性，利用国内外相关的参数和标准进行评估，明确界定。资源保障评价对项目所需原料、动力、人力、财力、基础设施、交通、环境等资源进行评价。方案比较对项目拟采用的方案和预备方案进行比较，明确推荐方案和技术理由机构设置和劳动组织包括组织机构设置、功能描述、定员、劳动报酬等方面。经济效益分析对项目的投资、形成资产、利润、投资回收期、借款偿还期、现金流量、成本、纳税额等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。进行分期计算，与社会基准收益率等指标进行比较，确定经济上是否合理，撰写出经济效益分析结论。社会效益分析对项目给予社会带来的影响进行分析，诸如对相关产业、就业、文化、社会稳定教育、道德、神等方面的正面影响和负面影响进行分析、叙述，提出社会效益评价结论。环境影响分析对项目给予自然环境的影响进行分析，诸如对环境卫生、环境污染、环境保护产生的直接影响和间接影响进行分析，提出环境评价结论。可行性研究报告结论是对项目进行的可行性研究总体结论，包括项目的可行性叙述、存在的问题，提出的建议等。市场调查：某一特定事项、特定方向为目标的调查。内容：a、项目商业经营资源的调查。b、项目竞争者调查。c、项目宏观环境调查。d、项目市场容量调查。e、项目市场需求趋势调查f、项目经营价格调查。g、项目盈利能力调查。调查程序：a、拟定调查提纲和合同/协议文本。b、与委托方修改调查提纲和合同/协议。c、签定合同/协议。d、组织调查人员，就调查内容进行培训。e、按合同/协议和调查提纲载明的内容方法和标准进行调查。f、分析、整理调查资料。g、提出调查报告。商圈研究及竞争性商业市场分析地块商业价值分析项目业态组合定位商业建筑规划概念设计项目形象及卖场包装招商策划及代理产权营销策划及代理商业品牌营销及广告整合传播策略规划。招商方案的策划招商项目研究重点是与招商项目有关要素的调查分析（调查分析的内容、方法与前述可行性研究、市场专项调查相似）。招商项目的定位包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业态