睢宁项目·策略沟通—步步为赢：阶段执行及媒介运用.pdfVIP

【 睢 宁 项 目 · 策 略 沟 通 】 CHILL NINGBO OUT 建筑之家 步 步 为 赢 阶段执行及媒介运用 Phases and Media 高端项目开发模式案例赏析 高端项目开发模式案例赏析 案例选择：星河湾（北京） 万科城（深圳） 星河湾（北京） 1.项目背景 •项目位置：位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，4环至5环 间； •项目规模：用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米 ； •开盘时间：05.6.18面市 •市场环境：受新政影响，房地产行业普遍进入淡市； 星河湾（北京）2.项目规划 规模 • 用地面积520亩，总建面约60 2期 万平米， 分2期开发； 分期 • 1期建面21万平方米，建筑形 生态公园 式为9-11层小高层，1500套 左右，商业街、幼儿园、小 1期 学、体育馆、会所等生活配 套齐备； • 2期产品预定为28层高层建 商业街 四季会 筑； • 另规划有占地11万平米的生 幼儿园 小学 四季会体育馆 态公园； 3.启动期策略 营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市 •北京星河湾项目开盘前投资15 亿，近四年时间完成现楼、园林 及各种配套，打造现楼美景全成 品； •2005年6月，北京星河湾一期 引进了近百多种7000多棵树，保证 北京星河湾 规划了总建筑面积 （地上）21万平方米产品以全成 秋冬两季 1/3 落叶，1/3彩叶，1/3 10000 余平方米的四季会，定位 保持绿色 于中国首家超五星级精品酒店 品面世，社区立体化园林、全体 系高品质室内装修，小学、幼儿 园、四季会、酒店式公寓、体育 馆等同期建成，以全成品开盘； •为了创造完美的的天际线，不惜 更改原来已通过的规划，减少了 约5万平米的销售面积； 与亚太区规模最大、历史悠久 •以住宅可观、环境可赏、配套可 植物搭配，重木轻草；多软绿， 的国际知名物业服务公司—— 用、服务可享全方位构成产品价 少硬绿 高力国际强强联手 值； 对本案开发启示： 1. 追求产品景观的卓越，不惜牺牲利润； 2. 极致打造社区园林，以园林带动销售； 3. 不遗余力打造社区配套，全成品开盘， 摈弃一般的低开高走策略，高开高走， 实现利润最大化。 深圳万科城：创新产品启动，综合物业类型产品组合 1、多种物业类型、多种产品、多种户型组合，降低销售风险，获取最大利润。 物业类型从小户型公寓、小高层、专利产品情景花园洋房、升级产品宽景house与联院别墅、到双拼别墅。跨度从68- 270平米。用足容积率下，打造低密度亲地houses社区。 2、低开高走，物业类型组合逐渐走高，价格上升稳定 每期开发以综合物业类型组合策略 总体表现为产品低开高走，首期组合中走市场常见产品多层、小高层、花园洋房以及少量宽景house。二期主要以联 院TH、宽景house、情景花园洋房为主。前两期开发奠定低密度亲地houses大盘形象。 3、配套先行，做足 “城市”都市概念 以3万平米风情商业街、小学配合项目首期开发，弥补项目的区域陌生的劣势。首期综合物业类型启动，