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2市场机会挖掘世联操作后湖优势市场机会挖掘宏观层面区域价值挖掘市场机会挖掘周边项目分析世联对本项目的看法宏观层面 市场表现：武汉整体市场表现活跃，全年成交量已创07年以来高峰，全年成交突破1200万方；10年来价格涨幅小，趋势稳定成交面积表现：武汉市2013年市场上80~120㎡成为成交的主力面积段，90平米以下户型占38%，90~120平米户型占46%哪些人还在买房首次置业、首次改善性置业及外地人有刚性需求的购房者成为市场上目前最主流的客群。这部分客群一方面来自于适婚阶段的青年，一方面来自于旧城改造和城中村改造的拆迁户，而一部分准备落户武汉的外来人口也成为市场主力购房人群之一。关注点购房政策、贷款政策、价格、产品的性价比、市政配套、开发商的实力。对面积的偏好主要成交户型面积集中于80－90平方米的舒适性两房及110－120平方米的小三房，对于面积上的变化，目前尚不明显，不过有些楼盘已经出现一步到位的置业者，以金色港湾为例，大面积的购房者相比以前略有10％的增加。对户型功能的偏好对于户型，置业者偏向于产品的实用性、户型的舒适度等功能性需求，选择比较谨慎。刚需选房更注重居住功能有部分人购买观念已经明显发生变化，希望珍惜不多的购房机会，多考虑面积更实用、可以“一步到位”的户型。购房者在决定买房前不再只看价格，而多从居住功能来打算。未来改善性购房不确定因素太多，一步到位才能一劳永逸，可以省去换房装修的成本和税费等。武汉市2013年各面积段成交情况表区域发展趋势：后湖市场目前处于蜕变期，随着未来城市的发展，时间推移，后湖房地产未来品质和售价将大幅提升，趋向于高端物业发展房地产市场发展的一般规律土地价格后湖区域区域均价产品档次土地供应时间启蒙期发展期蜕变期成熟期市政配套开始建设大规模土地出售；地价、房价均较低；产品档次低端市政配套进入收获期房地产项目大规模上市地价、房价平稳上涨；产品档次开始上升市政配套基本完善，区域价值开始彰显；土地出让锐减，地价开始上涨；房价开始加速攀升；受地价顶托及产品升级明显城市氛围基本形成土地开度基本完毕；市场新项目稀缺；地价、房价均处于高位运行；产品趋向高端物业化，高端化后湖市场产品素质目前处于房地产市场蜕变期，随着城市的发展和时间的推移，必然向更高层级发展。启示后湖区域未来将成为高端物业集中区域，改善性需求增加、售价增长宏观层面总结：后湖片区价值平台走高，将有助于预期价格实现，现行市场下，打造市场主流产品较为稳妥启示客户需求客户对三房需求上升，置业一步到位比例增加项目可以契合客户需求和市场表现，增加三房户型占比；后湖区域未来将趋向于高端物业发展，有利于预期的价格实现;产品面积调控下，80~120平米的户型是市场最畅销面积段后湖片区将趋向于高端物业发展，有助于预期价格的实现区域发展区域价值挖掘 后湖是政府规划的四大居住新城之一，刚需主导板块，对价格较为敏感项目位于的武汉市西后湖板块，是政府打造的以“和谐、生态”为主题的武汉四大新城（后湖、东湖、南湖、四新）之一。新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨，营造一个以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，具有便捷、可持续发展的新型城区面积23.6平方公里，预计2020年有30万人入住； 后湖板块目前主流楼盘的均价在9000元/㎡，是名副其实的价格洼地；后湖整体年去化量约80万方，个盘平均年去化量为5-10万方。刚需主导板块：受价格挤压，对价格敏感。价格低于片区平均价格的项目都能实现快速去化，高于片区平均价格的项目滞销明显。价格：8000-11000元均价：9500元/㎡价格：9000-13000元/㎡均价：11000元/㎡后湖板块二七永清板块泛CBD板块古田板块价格：9000-12000元/㎡均价：10000元/㎡三环线汉口中心板块价格：10000-18000元/㎡均价：14000元/㎡价格：13000-20000元/㎡均价：16000元/㎡随着未来市政、交通、商业的不断完善，后湖城市化进程将快速发展，房地产价值将得到极大提升通建设渠路地铁八号线地铁三号线井南大道金桥大道1200亩美式购物中心摩尔城、中森华商业金桥汇商业塔子湖东路后湖大道城市广场、幸福里商业塔子湖站区域内五纵三横路网：内部三纵五横的道路体系将形成，后湖与汉口、武昌、盘龙城等区域联系加强，区域内外交通条件都很便利越秀塔子湖西路兴业路星悦城、汉口花园商业、众联商业商业：后湖区域内集中商业未来开发量过100万方，将极大程度解决区域内商业配套不足的问题福星惠誉姑嫂树南国北都城市广场轨道交通：规划3、6、7、8号地铁经过后湖，其中预计2014年将开通的地铁三号线对项目直接利好最大，出站口距本项目启示后湖房地产是武汉三环线内汉口主城区唯一有大量住宅供应的热点板块，发展前景广阔建设大道后湖价值逐步兑现：经过上