银行办公楼项目新方案投资分析报告.docVIP

银行办公楼项目新方案投资分析报告 报告总策划： 报告审核人： 报告完成人： 报告编制参与人：  目 录 1 总论 1 1.1 项目背景 1 1.2 项目概况 1 2 项目建设必要性与可能性 4 2.1 项目建设必要性 4 2.2 项目建设可能性 6 3 项目选址 7 3.1 建址现状 7 3.2 建址条件 7 4 项目方案比较 9 4.1 新设计总体说明 9 4.2 新设计与原方案比较 11 4.3 新设计建安工程造价及调整 13 4.4 新设计总投资 18 5 项目环境影响评价 19 5.1 项目实施过程中的环境影响及对策 19 5.2 项目完成后的环境影响 21 5.3 环境保护措施及设施 21 5.4 环境影响评价 22 6 项目实施进度 23 6.1 项目建设周期 23 6.2 施工进度安排 23 6.3 实施进度表 23 7 项目投资估算与资金筹措 25 7.1 项目投资估算 25 7.2 项目资金投入与筹措计划 26 7.3 资金偿还计划及敏感性分析 26 7.4 项目投资其他财务评价 26 8 项目社会评价 27 8.1 社会影响分析 27 8.2 互适性分析 27 8.3 社会风险分析 27 9 项目风险分析 28 9.1 风险因素的识别和评估 28 9.2 风险防范对策 30 10 项目结论与建议 33 10.1 结论 33 10.2 建议 33 附录 34 1992年武汉市被国家批准为对外开放城市以来，武汉市商务办公和金融商贸设施建设得到长足发展，现已基本形成汉口建设大道金融一条街，解放大道武汉广场商业区，武昌中南路金融商贸一条街等相对集中的商务办公区。 目前，在建设大道金融一条街已有较多商务机构在此落户，金融大厦、建银大厦、招银大厦、国贸大厦及一些商务、新闻单位在此聚集。尤其是这里交通条件优越，距天河机场、汉口机场、汉口火车站近。同时，这里空间开阔，规划建设难度较小。 图1-1 项目区位示意图 本项目所处的武汉市建设大道金融一条街，是武汉中央商务区的核心地段。未来将形成武汉中央商务区三纵两横的布局结构。三纵即新华路、青年路、王家墩为代表的未来建设出的大道；两横即解放大道、建设大道。形成三个核心区，即建设大道金融一条街、解放大道商贸会展区、王家墩核心区。三个核心区之间通过城市新的规划布局和改造提升，有机地连为一体。 1.2.2 项目建设规模 本项目自1999年进行初步设计以来，对初步设计方案进行了多次修改，最终形成现有方案。 原方案办公楼规划设计地上12层，地下2层，总建筑面积34351M2；新设计办公楼设计地上11层，地下1层，总建筑面积37145.96M2，并进一步完善了食堂、设备房以及园林绿化设计。 新设计总体规划指标如下表（表1-1）。 表1-1 新设计项目总体规划指标 1 规划用地面积 M2 16616 2 总建筑面积 M2 37145.96 2.1 其中：办公楼 M2 34272 2.2 设备用房 M2 1277.96 2.3 食堂 M2 1596 3 停车位 个 121 3.1 其中：地上停车位 个 88 3.2 地下停车位 个 33 4 建筑密度 29.3% 5 容积率 1.97 6 绿化率 32.1% 7 建筑高度 M 62.30 1.2.3 项目主要经济指标 项目新设计工程概算总价为30765.26万元。整个项目总投资44143.90万元。 2 项目建设必要性与可能性 2.1 项目建设必要性 2.1.1 现有办公条件不能满足分行业务需要，亟待改善 中国银行湖北省分行成立于1979年2月1日，现使用的办公楼为1986年启用的自有营业办公楼，位于武汉市汉口黄石路65号，占地面积9145.47M2，建筑面积6,449.83 M2（其中：营业办公面积为5,662 M2）。 中国银行湖北省分行现有辖属机构779个，其中：分行12个，城郊区支行41个，县支行62个。正式职工人数为9,773人，代办员及编外人员1,774人，临时工988人。截至1999年末，省分行本部职工人数为826人。 从1989年起，中国银行湖北省分行即在外租用办公用房，省市合并、机构内部改制后，办公用房紧张的矛盾更加突出。省分行分六处办公，全部办公面积为14,562M2，60％为租用。办公地点分散，狭小拥挤，给分行带来诸多负面影响。 从对外看，办公分散给客户带来很大不便，客户来分行联系办理业务往往需往返几个办公地点，分行内部部门之间对客户提出的问题无法及时进行衔接、协调和解决，常常产生许多不必要的误解，不利于分行大力拓展存贷款业务市场。营