美新玫瑰大道二期提报OK.ppt

美新·玫瑰大道二期营销策划提案 市场部分报告目录 爱一个人是幸福的，被爱是最幸福的。 有人说：人类的终极目标就是追求被爱。有人说：人不要错过两样东西，最后一班回家的车和一个深爱你的人。如果所有人都追求被爱，那么所有人也都是爱别人的人。由此推出，其实人类的终极目标是爱与被爱。再由于，爱与被爱，其实是并列的，所以人类的终极目标，一个字：爱。 美新·玫瑰大道二期，所有生活者都会被爱包围。从你抵达正门的那一刻起，爱的笑脸不是挤出来的，而是绽放出来，是发自内心的呵护与照顾，如此用心、用爱的物业服务，当然犹如玫瑰花般灿烂、温暖。 追求被爱 视觉追求之物业 玫瑰是一本正经的艺术。 业务篇 PART 2 玫瑰大道的前期特性 美新玫瑰大道在一期设定上以都市田园的英式庄园概念进行包装塑造，小区高层与别墅区的主题围绕了水岸线与中心公园点，引发了立体感官的强烈冲击，并获得了客户对于英式绅士风格的认可。 而高层art deco新装饰主义的立面，也强调了产品丰富的层次，在强手林立的新区各楼盘中，脱颖而出的正是美新一贯强调的产品主题性，并让众多业主感受高品质项目带来的美感，这在营销中心的硬件体显上可以说是已经发挥到极致。 英式art deco风格 完善的环境配套。美新玫瑰大道周边的规划已基本成形，包括新区中央公园、美新生活广场、C4地块商业集中区等等，加上周边国信、第一国际等大型居住区，已形成一个新区高尚住宅集中区。未来的生活氛围将在三四年内可以完全体现； 良好的宣传推广。美新玫瑰大道一期在07得到了全城品牌认可，并抢在市场高峰期内创下了不错的业绩，并在与国信、第一国际的多次较量中占据上风。品牌效应完全能够支持产品线进行多次推进，同时领头羊的地位在同地段中优势明显。 区域内的标杆 玫瑰大道的户型好在哪？赠送面积多、大阳台、大飘窗、大视野……对光照的需求，无锡人的要求是上海人的3倍，这也就是为什么长江国际这个本土开发商要做三房朝南甚至是四房朝南的主要原因。加上各种花园赠送一半面积的08年流行趋势，美新一期高层很好的描述了产品的亲睐； 而对于联排别墅而言，美新玫瑰大道填补了区域内的空白，加上其空间的实用性与户型讲究高得房率，因此很容易获得客户对于产品的认可，加上其中十大科技智能系统与国际街区生活馆的组合包装，形成了良好的硬件强势 价值缘于产品户型与特色 首先是大量运用的空中花园造成了过高的成本代价，包括立面涂料、过量处理的保温层等，加上原本就应用的高科技手段就造成了成本叠加之累，使得在产品收益上大打折扣； 客户对于90平米全朝南的设定抱有保留意见，南北不通风、过道面积太大等，特别是缺乏120平米左右中等户型令不少中间层客户流失，这在08年市场主流表现上缺乏突出与此相关较大。 一期高层产品的缺陷 整体营销策略 销售目标： 一期高层余房销售； 一期联排别墅销售； 二期小高层、高层销售。 推案房源： 一期高层余房29套，0.35万方； 一期联排式别墅33套，1.02万方； 二期小高层：一批360套，3.1万方； 二批500套，5.5万方。 销售目标与推案房源 根据一期实际销售情况及二期工程进度，09年的整体营销策略为： 稳步前行，分期多阶段推案 由于2009年的市场环境后市难料，加上区域内竞争楼盘同质化产品较多，为了保证整个项目的成功去化，业务推广上务求稳妥扎实，采用小步快走的营销策略分期多阶段推案，以保证本项目每一次销售的成功率及市场上的良好口碑； 优化增值，提升项目性价比 控制成本，增加产品附加值，在区域市场内进行差异化竞争，以提升本项目的市场竞争力。 整体营销策略 以老带新，注重事件性营销 利用一期销售的良好口碑和客户积累，利用销售中心的一系列SP活动，维护好已购客户的关系，以进一步挖掘潜在客户，通过宣传的积累效应增加现场来人并促成销售。 关注市场，强化现场执行力 以市场为主导，关注区域内竞争楼盘的及时信息，关注宏观政策面的及时动向，提早反应，灵活高效。强化售楼处现场业务员的执行力，最大程度的促成成交。 整体营销策略 一期尾房的营销策略 关键词：封盘 建议： 因一期高层尾房数量不多，建议做封盘处理； 只对特定客户（老客户介绍的新客户、关系客户等等）进行销售，其余客户均只推广二期房源； 适当优惠、及时收回资金。 一期高层的营销策略 关键词：提价、形象标杆！ 建议： 适当提升售价，增加产品收益； 根据别墅产品的产品特性，强调其稀缺性和尊贵性，以提升本项目二期的整体形象，为小高层、高层推广推波助澜； 制造紧张局势，利用老客户的口碑宣传小范围销售； 重整样板区、样板房，提升产品细节。 别墅的营销策略 二期的营销策略 二期的销售策略 关键词：分销、活动、成品房