房地产经济学04第四章 土地产权与土地制度.ppt

3.我国現行的土地使用制 3.我国現行的土地使用制3.1我国传统城市土地使用制度的弊端 特 点 行政划拨 无偿、无限期 禁止流转 3.我国現行的土地使用制3.2我国土地使用制度的改革历程（城市土地市场的形成） 3.我国現行的土地使用制3.2我国土地使用制度的改革历程（城市土地市场的形成） 3.我国現行的土地使用制3.2我国土地使用制度的改革历程（城市土地市场的形成） 3.我国現行的土地使用制3.2我国土地使用制度的改革历程（城市土地市场的形成） 3.我国現行的土地使用制3.2我国土地使用制度的改革历程（城市土地市场的形成） 3.我国現行的土地使用制3.2我国土地使用制度的改革历程（城市土地市场的形成） 3.我国現行的土地使用制3.3我国现行的土地使用制度的基本格局 3.我国現行的土地使用制3.3我国现行的土地使用制度的基本格局 3.我国現行的土地使用制3.3我国现行的土地使用制度的基本格局 3.我国現行的土地使用制3.3我国现行的土地使用制度的基本格局 土地使用权出让的含义The assignment of the right to the use of the land 土地出让的方式及其演变 土地出让的方式及其演变 土地出让的方式及其演变 3.我国現行的土地使用制3.3我国现行的土地使用制度的基本格局 出让人 （土地所有者） （政府） （主体特定） 受让人 （土地使用权人） 规定用途、使用年限的国有土地使用权 支付土地出让金 土地使用权出让合同 国务院第55号令 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 《房地产管理法》 第七条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地出让方式 非市场出让方式 公开出让方式 招标出让方式 拍卖出让方式 挂牌出让方式 协议出让方式 通过出让双方协商来确定出让的有关事宜，如期限、价格、用途等。 出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者。 出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 国务院55号令： 土地使用权出让可以采取下列方式： (一)协议； (二)招标； (三)拍卖。 《房地产管理法》： 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 （国土资源部令第11号）（2002年）： 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资源部、监察部，2004年3月31日）： 自8月31日以后，不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。 2006年8月1日起试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，对土地出让方式进行进一步的规范。 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年）： 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（前款）规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 索取文件资料 提出竞买申请 缴纳履约保证金 拍 卖 挂 牌 招 标 开标、评 标、决标 开拍卖会 现场竞价 挂牌后接受并更新报价 确定中标人 确定竞得人 确定竞得人 签订成交确认书 发布公告 土地出让的程序 中标通知书 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （1990年国务院令第55号） 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： ??? （一）居住用地七十年； ??? （二）工业用地五十年； ??? （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； ??? （四）商业、旅游、娱乐用地四十年；??? （五）综合或者其他用地五十年。 土地出让的用途和年限 出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和