上海嘉华山庄项目策划方案.doc

一、项目概况 1.1基本参数 基地面积 66969 M2 建筑占地面积 18000 M2 总建筑面积 31698 M2共115幢，其中：别墅109幢，管理楼配套用房6幢 容积率 0.467 层数 别墅三层、综合楼二层、基地一层 层高 底层、二层3米，三层2。8米 楼板承重 卧室1.5KN/ M2 其它2.0KN/ M2 总供电容量 1600KW 总供水容量 700 M3/天 总供气容量 480 M3/小时 总电话容量 555号线 山庄出入 二处 1.2本案现状 别墅地址 嘉华山庄位于上海市嘉定区宝嘉公路351号。距沪嘉高速公路出口处百米之遥，驱车前往人民广场仅四十五分钟；距外环线南翔入口十分钟车程，到虹桥机场仅三十分钟车程。 别墅类型 由加拿大著名设计师关锵光和华东建筑设计院共同构思设计。共有六种房型的加拿大风格的花园别墅，建筑面积从217 M2---470 M2不等。另有大面积私家花园，绿荫覆盖率近50%。 山庄环境 嘉华山庄空气清新，环境幽雅。总占地面积66969 M2，总建筑面积3万多平米。具有美伦美奂的日本式花园，欧陆风情的古罗马柱，美妙的人工湖、假山及喷泉、大草坪等。 设备配套 每幢别墅设备：开利中央空调、澳洲恒温热水炉、进口厨房设备、“美标”洁具、IDD电话。 特别服务 每天有专车接送美国学校、耀中和其它国际学校。有班车去虹桥家乐福、麦德龙、人民广场。 社区服务 社区内定期组织旅游及其它娱乐活动。 山庄住户 山庄内有来自美国、德国、日本、香港、台湾等世界各地的住户。 物业管理 聘请著名的香港戴德梁行做物业管理。保安系统有红外线、电视监控及全天不间断巡逻“三位一体”。另外物业管理处还提供免费代购机票、代订报纸、杂志等其它服务。 二、区域状况分析 2.1现况分析 由于嘉定区距离上海市中心需45分钟车程，过去在没有便捷公共交通工具如火车之支持下，嘉定区房地产市场主要是受区内之供应及需求所影响。在一九九零年代中房产热潮过后，市场一直在走下坡，在未有更多经济活动刺激下，二零零零年中上海住宅市场好转，亦未能为嘉定区带来突破。 嘉定区别墅租赁市场以在区内工作的外籍人员为主，较有规模之租盘除了嘉华山庄，暂时只有南翔镇之南翔绿谷别墅，租金约在$0.13到$0.16/平方米，但空置率有60%以上。 2.2区域市场别墅个案情况： 爱里舍花园（期房），成交价RMB3，500/平方米，于2001年9月开盘，已售40%。 上海领地（期房），成交价RMB5，000---6，000/平方米，1999年10月到现在仅售7%。 迎园别墅（现房），成交价RMB3，000/平方米，1994年到现在已售97%。 其它嘉定区内别墅，均价在RMB3，000---RMB4，000/平方米左右。 综合以上数据，本案与其它区域竞争个案现状相比具有一定优势。因此重新包装、合理定位能够为本案带来契机。 2.3未来发展 嘉定是上海新五年计划中重点发展区域之一，主要方向是依托现有上海大众汽车生产基地，重点发展集中在生产、展览、销售的综合性汽车生产基地上，并计划五年内建造轻轨，连接嘉定到上海市中心，期间嘉浏高速公路也将完成。但现有具体工业发展计划中只在安亭镇建国际汽车城，而安亭镇与本案之间需30分钟车程，故近期不会对嘉华山庄带来直接利益。但从上海市别墅的分布区域及发展情况来看，虽然这一区域的别墅市场还没有形成规模气候，处锦秋加洲花园以外，其他零星别墅鲜为人知，但这一区域别墅发展的空间较大，从长期来看会成为上海市房地产投资的热土。 三、项目优劣分析 优势 ---嘉定区稀有的水岸独立别墅小区。 ---小区内绿化景观布置较好，整体感觉环境幽雅。 ---物业整体外观维护较好。 ---本案周边拥有孔庙、秋圃园等上海市著名旅游景点，可以为本案带来“卖点” ----这一地区别墅较少，市场竞争不大，有一定的需求空间。 ----小区周边生活机能配套尚好。 劣势 距上海市中心较远，缺乏便捷公共交通工具。 户型设计不合理，内部现有装修已过时、损坏（许多空置物业中地板已损坏）。 缺乏配套及会所设施，目前只有一个别墅改建之健身房（需付费使用）及借用邻近江海宾馆之游泳池等设施（需付费使用）。 本案现出租率仅为45%，邻近楼盘的相续落成将对本案构成更大压力。 本案绿化景观中种植了大量松柏树，虽然该树木具有一定的观赏性, 但与国内的风俗习惯不符。 本案物业没有充分考虑空调安置位置，因此对物业的外观形象产生一定的负面形象。 整个小区物业之间的栋距过小，使每幢物业的私密性、安全性相互受到影响。 小区内道路过窄，影响了整个小区的品质。 不属于别墅的开发热点地区，较难改变客群的传