翰林世家年度度营销计划.pptx

;1;;12年翘尾现象明显，国务院新一年2月立马发出调控声音，新国五条出行；;为稳定房地产市场，此次调控依然采用组合拳，严厉程度跟12年年初相仿；;二套房贷利率和首付或上调，防御警报声音越来越明显；;多家一二线媒体调查，近期市场回落明显，地产股应声而下；;2012年下半年的迅速回暖，到了第四季度更是出现翘尾现象，但房产税、二套房首付比例等预期，2013年楼市在第一季度相对将会转冷； 2013年与2012年预计相仿，“W”型的地产格局即将形成，只不过冰点将在5-6月份形成；;实际上—— 地产股在3月3-4日一片绿灯，不少股票更是跌停，民众心态一片恐慌； 而不少开发商却保持乐观，特别二手房20%的出台，更是坚决认为“二退一进”，一手房大好时机来临，杭州个别开发商竟连夜涨价，如吉祥半岛、半岛国际、东郡国际； 楼市走向，现在依然迷茫 不管怎么样，我们???只能从最坏打算做起，有备无患！;;湖州市场;湖州市场;目前主城区吴兴区六大分区在售楼盘暂未推出的住宅房源约有10322套，西南区域和仁皇山区域仍是“重头戏”； 其中仁皇山超过西南城市，达到达到了4300多套，约占总量的42%，超过12年西南新城；;绿城、翰林、天际三足鼎立开始变成群马纷争，国贸仁皇、奥园壹号等加入，仁皇山竞争激烈开始升级；;天鸿·天际：1月份销售强势上升，180㎡ 大户型去化明显，一线水景+等同翰林140总价+限时优惠，天际成本优势开始发力；;楼盘地址：仁皇山分区北片，东临太湖路，北至规划康体路，西临垄山 物业类型：花园洋房 联排别墅 电梯洋房 双拼别墅 已开盘：58套 楼盘优势：品牌形象、产品类型;绿城御园：准现房+价格下调，各种促销活动开始增加，产品、品牌均有较大优势的情况下，项目一期140方分流明显；;御景新城：12年推盘量少，主要去化30#、31#等，根据工程进度，13年将会有近千套的120-140㎡房源入市；;国贸仁皇：13年下半年推出市场的60万方花园洋房大盘，上市公司的实力打造；;2013年3月即将上市楼盘：;13年面临竞争远远超过12年—— 一竞争对手的竞争，从3足鼎立到群狼争抢，4300多套预推量超过了12年西南新城，剧烈的客户争夺可以预见； 超高性价比房源开始批量入市，从首创悦府到奥园壹号，房源户型有大面积赠送，则总价却低于区域平均水平； 更严重的是改善性客本身就比刚性客户基数少，可以用说13年的仁皇山，打价格战、比拼吆喝将出现； 项目二期房源价值低于一期高层： 一期2#、3#销售缓慢，主要受到采光跟高架桥的影响，而二期除去9#、10#，这两大问题将会重现，前排11#、12#靠近天际，采光受到限制；5#、6#采光受9#、10#影响，与高架桥仅10米距离； 二期三边沿马路，噪音影响了居住品质；;1;;成交客户市区为主，占64.4%；介绍、路过和网站是来访的主要通路 市区仍是成交主力大头，乡镇市场出现扩散，辐射区域扩大客户区域型强。 近期来访客户获取信息渠道以网络、介绍、路过为主 Ps：成交客户来访渠道仍以介绍和网络、路过为主。主要客群在市区内，由于地缘性，客户对项目的地理位置比较认可，并且口碑较好。 在湖州口碑、网络渠道远高其他媒介，因此在未来营销推广中要更加侧重SP活动和网络推广;客户来访分析;;产品分析;产品分析;销售总结;1;;销售情况——2012年，翰林世家6次开盘，一期大部分房源已对外销售，包括17#—35#排屋、1-3#、7-8#高层官邸，总计967套。其中17-26#排屋因特殊情况，并未做大规模的宣传；;销售情况——截止13年1月30日，总销售644套（其中公寓615套，别墅29套），订购情况具体分布如下：：;;销售情况——一期车位、储藏间还有一部分剩余，其中一期车位：地下一层190个，地下二层171个;二期房源情况——7幢高层公寓为主，其中9#、10#为大户型楼王，15#为单身公寓，房源分布如下：：;13年营销面临主要问题 1期老房源剩余比较多，特别是大户型、高楼层 根据工程进度，13年下半年二期房源达到预售期;;推盘思考——“小步快跑，三次大开盘”;销售目标——保持翰林时间第二年度热销，为二期工程实现稳定的回款最大化，充溢的资金流。;回款目标——积极回款，保持翰林时间第二年度热销，为二期工程实现稳定的回款最大化，充溢的资金流。;;13年营销问题梳理;;;精神堡垒升级：更换更加醒目、尺寸加大的精神堡垒，大门增加保安岗亭，地下花木采用色彩鲜艳的花草；;围墙形象升级：重新更换围墙广告，建议可以采用实体墙+广告形式结合；;展示中心展示升级：上墙资料更换展示形式，采用铜架式，增加查阅感；;工地形象升级：考虑好工地看房路线，整理出整洁一条工地通路，长通道可考虑布置盆栽；;工地展示升级：在一期高层建筑上，增加“翰林世家”标识发光字